2015年06月22日

不動産業界の裏側。リフォーム済み住宅がオモテに現れるまで。

本文はこちら
posted by 築30年未満専門の中古住宅売買人 at 16:22| 富山 ☁| Comment(0) | 不動産屋のウラ話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年01月16日

物件の値引きについてぶっちゃけましょう。

こんにちは。「忙しい」と絶対に口にしない男・高野です。







突然ですが、我々にとっての「商品」とは「不動産」です。まあ、厳密にいえば「サービス」や「知識」「情報」「ノウハウ」なども商品なのですが、分かりやすく言えばやはり「不動産」です。








なんたって「不動産屋」ですからね(笑)







しかしこの「不動産屋」という呼び方。本来はあまり良くない呼び方らしいですね。業者の中でも「不動産業者と呼んでいただきたい!」という方もいらっしゃるとかいないとか。










やはり「仕事人」としては「どう評価されているのか」というのは気になる部分で、その「評価」というのは「呼び方」にも現れるものですから、気になると言えば気になるでしょう。が、それはさておき。





今日は値引きの話です。







ところで、「商品」というからには「品質」が問題なのは当然ですが、私が一番問題だと思っているのが「品質と価格のバランス」です。










例えば、どんなに気に入った場所で、どんなに気に入った建物であっても、我々一般庶民からすると、「1億円の豪邸」というのは、中々買えないわけです。(勿論余裕で買える人もいます。いいですね・・・)









ではその物件が、1億円という価格がネックとなり、全く売れないとします。ここで私が思うに、「売れない」という事は「商品ではない」という事なのです。











ですから、例えばその物件が8,000万円で売れる物件なら、8,000万円に落として初めて「商品」となるのであって、8,000万円の価値しかないのに1億円の価格を付けているのは、「本気で売る気がない」つまり「商品になっていない」という事なのです。










弊社は、いつも言ってますが「値引き」はしません。また、他の業者さんに対しても「根拠のない値引き」は強要しません。










が、根拠があれば、どちらもやります。その根拠が何なのかは、長くなるので今回は書きません。ただ一つ言えるのは、弊社が売主の場合は、「根拠のない価格」「売れない価格」での販売はしません。つまり「ちゃんとした商品」にしてから販売しているわけです。












しかし、世の中には「商品になっていない物件」が、結構あります。ここは重要です。何故商品になっていないのかというと、結局「品質と価格のバランスが取れていない」という事です。具体的に言うと、「価格を下げれば」商品となるのです。












世の中に「値引き」という制度があるのは、「商品じゃないモノを商品にする」という必要性があるからなのです。









ただしこれも繰り返しますが、「商品」となっている場合は値引きは出来ないですし、する必要性もないわけです。











ここをしっかり見極めないと、失敗したり、恥をかいたり、人に嫌われたりします(笑)











なんとなく伝わりましたかね?値引きは、結構デリケートな部分ですので、気になる方はまた別の機会に。今日はこの辺で。さようなら!
posted by 築30年未満専門の中古住宅売買人 at 18:07| 富山 ☁| Comment(0) | 不動産屋のウラ話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月19日

久しぶりに暴露。不動産屋の手口

こんにちは。最近、おとなしめのブログが多かったので、たまには暴露ネタを。





突然ですが、不動産屋というのは「手数料」が生命線です。





売買や賃貸を行った時の「仲介手数料」



そして



賃貸物件の管理に係る「管理手数料」




基本的に、この二つが「不動産屋さん」の二大収入です。





ですから、この二つを得る為、不動産屋さんは必死で働くわけです。







仲介手数料を得るには、たくさんの契約をしなければなりません。具体的にいえば、「不動産を売りたい人」あるいは「不動産を買いたい人」を出来るだけたくさん囲い込み、その中で成約を取っていかなければなりません。








そしてその中に「ある特定の不動産について」売りたい人と買いたい人がいた場合、不動産屋さんとしては双方から「仲介手数料」を貰う事が出来るわけです。









これがいわゆる「両手取引」というヤツです(両手に花、みたいな感じです)








本心で言えば、不動産屋さんは、常にこの「両手に花」状態でいたいのです。しかし







誰もかれもが「自分のお客さん」という事はあり得ません。「自分のお客さん」が持っている不動産を、「他の不動産屋さんのお客さん」が買いたいという時もあります。









こうなると、売り方、買い方にそれぞれ不動産屋さんがついて、それぞれ、自分のお客さんからのみ手数料を貰えます。これがいわゆる「片手取引」です。









ここで問題になるのは、片手取引は、両手取引に比べ、関係する業者が一人増えている点です。(二人以上の場合もありますが、単純化の為、その点には触れません)






何が言いたいかと言いますと、片手取引の場合、業者間で色々なやりとりが生じるのです。つまり、片手取引の場合「業者間の緊密な連絡体制」あるいは「信頼関係」というものが、非常に大事になってくるのです。






実務に長けており、信頼関係のある業者なら、何の問題もないのです。しかし、逆の場合・・・







恐ろしい事が起こるのです。






が、それはまた、別の、お話し・・・(怖くなってきました。逃げます。)

posted by 築30年未満専門の中古住宅売買人 at 10:46| 富山 ☀| Comment(0) | 不動産屋のウラ話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月18日

良い住宅も、古くなったらダメ住宅?

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今日は、富山市某所の住宅に行っていました。仕入物件です。





築20年超の物件なのですが、20数年前当時にしては珍しい「長寿対応(バリアフリー)&自然素材」をテーマにした住宅で、当時の新聞にも掲載されたような住宅でした。





全ては見せられませんが、見た目も、非常にお洒落です。






住宅というのは、同じ築年数であっても、施工・デザイン・素材、そして管理状況で大きく異なります。これは、中々資料だけでは良く分かりません。現場で見ないと。








今回の住宅も、「築20年超」という頭で内覧しに行ったのですが、いやいや、そんじょそこらの築20年超とは大違いの住宅です。









「築年数」という数字も勿論無視してはいけませんが、それだけで判断する危険性を、改めて思い出させてくれました。






人を見た目で判断してはいけませんが、住宅も「築年数だけ」で判断するのはいけませんね。人間と一緒で、「時を重ねて」成長する住宅もあるのです。







仕入業務や工事がありますので、公開は、ちょっと先になります。またご縁がありましたらよろしくお願い致します。
posted by 築30年未満専門の中古住宅売買人 at 14:34| 富山 ☁| Comment(0) | 不動産屋のウラ話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年01月23日

不動産業界七不思議 その1「何故不動産業者は大安や友引を気にするのか?」

こんにちは。突然ですが皆様、「金田一少年の事件簿」はご存知でしょうか?連載から20周年を迎えたあの大人気マンガです。



かつて、キンキキッズの堂本剛さんが主演し、ともさかりえさんと難事件を解決していったあのドラマです。



その後も、名だたる俳優・アイドルの方々が出演してきたらしいですが、私は不器用なので良く知りません。



いや〜、それにしても。



連載当時を思い出しますねー。いきなり漫画で「懸賞金付き犯人当て」でしたからね〜。あれは当時としては刺激的な試みでした。あの頃私は高校の野球部に所属していましたが、野球そっちのけでマガジンを何度も読み返してましたね。



あの漫画の第四話が「学園七不思議殺人事件」でした。



ということで。私も今日から「不動産業界七不思議」に挑戦してみようと思います。



栄光の第一話はコレ!「何故不動産屋は大安や友引を気にするのか?」です。



まあ、これは「不動産取引」に限らず、色々な場面で気にされる事ですよね。結婚とか・・・えー・・結婚とか・・・えー、・・・・結婚とか(笑)



あ、葬式なんかもそうですかね。



しかし、そもそもこの「大安」や「友引」って一体何なんでしょう?という事で少し調べてみました。これらはまとめて「六曜」と言われます。



六曜は「大安・友引・先勝・先負・赤口・仏滅」に分けられます。ここで気になるのは「仏滅」です。「仏が滅ぶ」とあるので仏教関係かと思いきや、仏教とは全く関係ないそうです。



私はまた「仏陀が入滅した日」とか「仏教が滅ぶ日」かと思ってました。




でも、仏陀といえば、そもそも仏陀は占いを「してはいけない」と否定していたようです。ですから、もしあなたが仏教徒であれば、こんな「六曜」なんて「日占い」は信じてはいけないのです。




しかし「そんなのがある」と知ってしまうと、やはり「悪い日」ではなく「良い日」を選びたくなるのが人情というもの。



さて、翻って我らが「不動産業界」ですが、多数の不動産業者もこの「六曜」を気にします。この点私は、「お客様の意識をそちらに持っていけるから」ではないかと思っています。



「契約しようかどうしようか」という意識から「この日にしようかあの日にしようか」と言う意識に変えるために「この日は大安ですしこの日は友引です。ここら辺りが良いと思うんですが」と言っている業者さんが多いんじゃないでしょうか・・・??




まあ、中には本心から「お客様の為に佳き日を選ばなければ」とお考えの業者さんもいるとは思いますが。




ということで!「不動産業者は何故大安や友引を気にするのか?」の答えは、



「スムーズに契約日や引渡日を決めたいから」だ!!!



真実はいつも一つ!!!!!



あ・・・最後コナンになってしまいましたね。それでは!


posted by 築30年未満専門の中古住宅売買人 at 16:55| 富山 ☁| Comment(0) | 不動産屋のウラ話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年06月12日

日和ったか!?やっぱり真実はこれ!不動産屋は仲が良い!?不動産屋の本音!

こんにちは。

バタバタしております。バタバタしているという事は、私が「やり手」では無い証拠です。

さて。

今日は、前回まで3回に渡ってお送りしてきた「不動産屋は仲が悪い?不動産屋の本音!」のウラ完結編をお送りしたいと思います。

不動産屋は「一匹狼」「獲物を狙う狩人」という一面があります。確かにこれはあります。色々な仕事では「チームを組む」という事が良くあると思います。「新事業を始める際のチーム」もそうですし、「日々の業務の中での役割分担」というのも「職場のチームワーク」が重要なポイントとなります。

一方。

不動産屋は、基本的に「一人」で仕事をします。「一人」でも出来る仕事が多いですし、「ヒトに任せられない仕事」もたくさんあります。「一人で計画を立て、一人で実行し、一人で報酬を得る」事が出来る仕事。それが不動産業です。

しかし、「他人の協力を得ず、一人で何でもやってしまう」という仕事の性質上「俺ってやり手」という人が発生しやすい仕事でもあります。

「存在する」とは言ってませんからね。「発生しやすい」と言っているのです。

不動産業に限らず、どんな仕事でもそうなのですが、「俺ってやり手」と思っている人同士が上手くいくわけがないのです。「自称やり手」が組むと余計「仕事にならない」という事があることも、社会人である読者の皆様は、よーく分かっていらっしゃると思います。

が。

不動産業の中でも、最近は「これは出来るけどこれが苦手」「これはするけどそれはやらない」と、ハッキリ言う方が存在し始めています。

私も以前から言っております通り、「中古住宅」に関する事は大体分かります。中古住宅の買い取り、販売、保険、相続、競売などに関しては分かります。

逆に、それらの分野が良く分からなくても、「賃貸」に強い業者さんがいます。「事業用物件」に強い業者さんがいます。「新築」に強い業者さんがいます。「分譲地」に強い業者さんがいます。「農地」に強い業者さんがいます。

このように、「得意分野が違う」業者同士というのは、仕事上のバッティングも少なく、お互いがお互いを補完しあうような関係にいますので、「仲が良い」事もあります。

私も、出来るだけ「自分とは違う得意技を持つ」業者さんと仲良くしたいと思っています。その事が、結局は「消費者」の皆様の利益になり、我々の利益にも繋がると信じているからです。

という事で、散々書いてきましたが、「不動産屋は仲が悪い事もある!仲が良い事もある!ケースバイケース!!」という結論になってしまいますね。なんというスッキリしない結論!

今日はなんか当りさわりの無い話でしたね。面白くなかったですかね。

では、今度はあのタブーに挑戦しましょうかね・・・。ふふふ・・・。とりあえず今日はこれまで。さようなら!


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posted by 築30年未満専門の中古住宅売買人 at 15:12| 富山 ☁| 不動産屋のウラ話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年06月08日

完結編!不動産屋は仲が悪い?不動産屋の本音!!

こんにちは。

今日は「不動産屋は仲が悪い?不動産屋の本音!!」の続きを書きます。途中で腰砕けになりましたらスミマセン。

読んでない方はちょっと前のブログをお読みください。

どうぞ。

・・・・

どうぞ!

・・・・

ど!う!ぞ!

・・・

はい。時間稼ぎ終了です。

あなたが(有)ランド・プランの中古住宅を買うか買わないかで迷い、以前一度相談した「A不動産」に相談してみた、という件(くだり)でした。

ここからはあらゆる感情を廃し、ごく淡々と書いていきます。

あなたはA不動産に以下のような質問をするでしょう。

「(有)ランド・プランという不動産会社で中古住宅を買おうか悩んでいるのですが、信頼できる会社なのでしょうか?あと、価格はこれで妥当なのでしょうか?」

A不動産が答えます。

「はい。その会社なら良く知っています。中古住宅を専門に扱っていて、いつも良いモノを作っています。価格も、その場所でその建物の状態なら、決して高くないと思います。物件については、実物を見ていないので何とも言えませんが、気になる点は質問して、納得のいく説明を受けられたのであれば、あの会社のモノなら特に心配する事は無いと思いますよ。」

で、終わるのであれば、「ウチにとっては」非常にありがたい事です。が、それだとA不動産には全く「うまみ」がありません。当然「情報はタダではない」のです。

A不動産としては、タダで相談に乗り、タダで情報を探し、タダでアドバイスをした事になります。が、それだと利益が全く出ず、いわば「ボランティア」になってしまいます。商売ですから、何とか「利益」に繋げなければなりません。

となると当然、当社とお客様の間に入り「仲介業務としての仲介料」を発生させたいと思うのは当たり前です。

が、逆に考えると、売業者(何か話が生々しくなってきたのでランド・プランの名前は消します。以後「売業者」で統一します。*これが腰砕けです)の方からすると、本来発生しないと思っていた「仲介手数料」が発生し、予想よりも経費がかかってしまう結果になります。

こうなると、「出来れば仲介手数料を貰いたい」業者と「出来れば仲介手数料を払いたくない」業者の思惑が交差してしまうわけです。

ここで、双方の業者は各々の「スジ」というものを主張します。どちらも素人ではなく「プロ」なのですから、それなりに「スジ」の通らない事は(あまり)言いません。むしろ「どちらにもスジが存在する」事が事態を複雑にするわけです。

この辺のやりとりは、本当に生々しくなってしまいますので、ここでは書きません(書けません)ご想像にお任せいたします。

で、私が何故こんな事を書いているのかというと、それは「不動産業界の信頼度アップ」の為です。

一見、こんな内容のブログを書いていると「逆に信頼度低下に繋がるのでは?」という懸念もあるとは思いますが、それは一般消費者をバカにした懸念でしょう。隠さず、出来るだけ真の姿を開示していくことが、「信頼」の第一歩だと思います。決して「情報を隠す」ことからは信頼は生じないでしょう。(個人情報は守らなければいけませんが)

ただまあ、私に度胸がないので、もっと踏み込んで書ければ良いのですが、他人に迷惑をかける事、業界に迷惑をかけることは避けなければなりません。

ということで今日は以上です。またお目にかかりましょう!

お陰様でランキングここまで来ました。

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posted by 築30年未満専門の中古住宅売買人 at 13:47| 富山 | 不動産屋のウラ話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年06月02日

第二弾!不動産屋は仲が悪い?不動産屋の本音!!

こんにちは。

先日の続きです。ちなみにこのブログですが、まだ誰にも叱られてません。不動産業をやっている方はあまり見ていないようです。シメシメ・・・。

さて。先日は「仲介業」の特殊性と「バッティング」について少しだけお話致しました。

この「バッティング」は、中々一般の方には理解しにくいものがあると思います。

順を追ってお話しましょう。

まず、一つの例をあげます。ある人が、新たに家を買うとします。そして、今まで住んでいた家を売るとします。

要するに、「今まで住んでいた家を売って、その資金をもって新しい家の購入資金に充てる」というパターンです。

まず、新しい家を探します。インターネット、チラシ、小冊子、知り合いに聞きます。中々手頃なものが見つかりません。そのうち、近所、あるいは知り合いの伝手で「A不動産」を知り、相談します。「この辺りで手頃な物件って無いですかね?」

当然、不動産はそんなにタイミングよく売りには出されません。結局、A不動産はこう答えます。「今は無いですね。ただ、そんな物件ならそのうち出てくる可能性はありますよね」

そしてそれから数か月後。

(有)ランド・プランが良い中古住宅の売り出しを行いました。あなたはチラシを見て「これだ!」と思い、当日のオープンハウスに駆けつけます。色々と見学し、(有)ランド・プランの社員に色々と質問します。物件自身の質問、取引に関する質問、経費に関する質問、住宅ローンに関する質問、税金に関する質問、アフターフォローに関する質問・・・。

ここで、あなたは「(有)ランド・プランは値引きしない業者なんだな」と気付きます。しかし、その価格の妥当性についても質問し、「よし、これなら買っても後悔しない。いや、買わないと逆に後悔するかも!」と思います。

とはいえ、やはり「住宅」は一世一代のお買い物。その段階まで来ても、やはり心配になる事もあるかもしれません。

と、ここで前出の「A不動産」を思い出します。「そうだ。あの不動産屋さんにこの取引について相談してみよう」と・・・。

あ・・・すみません。仕事が入りました。続きは月曜日!

ここまでこれたのもクリックしてくれているあなたのおかげです。ありがとうございます。

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posted by 築30年未満専門の中古住宅売買人 at 16:33| 富山 ☁| 不動産屋のウラ話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年05月30日

不動産屋は仲が悪い!?不動産屋の本音!!

こんにちは。

今日は、「不動産屋同士」の関係について暴露します。土地を買う、住宅を買う、土地を売る、住宅を売る、といった「不動産屋の仕事」についても思いっきり関係する内容ですので、あまり他人には言わないでください。

「不動産屋は仲が悪い」という「定説」があります。しかし、まあ、同業者ですから、「競争」というのはどこの業界でもある話です。不動産屋がその中で特に仲が悪いとは言えません。

と、言いたい所ですが、実際、不動産業者はあまり仲が良くないケースが多いです。

これは、「不動産業」とくに「仲介業」という仕事の内容が特殊だからです。

例えば、スーパーや飲食店、自動車というものにも「競争」はあります。しかし、原則として競争の内容は「他社よりよいモノを作る」とか「他社より少しでも安くする」とかという競争です。このような競争は、消費者にとっても「良い競争」と言えるでしょう。

不動産業、特に「仲介業」というものの難しさは、上記のような「モノ」を「作ったり」「販売したり」というのと少し違う点です。

「仲介業」とは、各不動産屋が持つ「情報」と「知識」をお客様に提供し、不安なく「不動産」を取引する為に東奔西走する仕事と言えます。

・・・

なんかわかりにくいですか?

わかりにくいでしょう。

「仲介業」とは、「知的サービス」なのです。そもそも日本には昔から「情報」を軽視する風潮があります。日本が「スパイ天国」と言われる所以もこの辺りにあると私は思っています。

そしてこの「仲介業」というヤツは、どうしても業者同士の「バッティング」があるのです。

と、すみません。仕事が入ってしまいました。続きは明日!

応援ありがとうございます。現在こんな感じです。

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posted by 築30年未満専門の中古住宅売買人 at 11:54| 富山 ☁| 不動産屋のウラ話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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