愛しさとせつなさと住宅ローンと

昨日は不動産競売の入札の為、高岡と富山の裁判所へ行って参りました。が、どーせまた信じられない金額で落札されるんでしょうね・・・。と、最近ボヤキ癖のある私です。




不動産競売というと、「一般市場価格より安い」からこそ魅力があるのですが、最近はそうでもありません。新聞広告などで目にした事がある方もいらっしゃるでしょうが、基本的に、そこに載っている価格は、めちゃくちゃ安いのです。が。




新聞に掲載されている金額はあくまでも「売却基準価格」と言われるもので、まあ、「売買金額の目安」と言った感じであり、必ずしもその金額で購入出来るわけではありません。「競売」というだけあって、実際は「競争入札」という事になります。つまり「高い金額付けたもん勝ち」という世界です。





ですから、新聞だけで見ていますと「競売物件ってエライ安いんだな〜」と思ってしまいますが、実際に売買される価格は、結構な金額になっております。






それはそうと、「不動産競売」というものには、色んな「物語」があります。どんな「モノ」にも「物語」はあるのですが、こと「生活の拠点」である「住宅」となると、それぞれの家庭の、非常に濃密な物語があります。







ただ一つ確実に言える事があります。それは、やっぱりどの物語も「せつない」という事です。色々な希望を夢見て、愛しさを持って住んできた「家」です。その、様々なエピソードが詰まった家を「競売」という形で処分されざるを得ないというのは、どう考えてもせつないものです。








仕事的には「競売」が無いと本当にやっていけないのですが、個人的には、競売は無い方が良いと思ってます。だからこそ、住宅を取得する際は十分気を付けていただきたいのです。「本当にその住宅ローン、何十年も払い続けていけるのか？」を。






皆様ご存知の通り、住宅ローンを組む場合、その住宅に「担保」を設定します。「抵当権」ってヤツですね。で、抵当権というヤツは、住宅ローンを払わないでいると、「実行」されてしまうわけです。実行とは、簡単に言えば「強制的に住宅を売って、そのお金で住宅ローンを返して貰っちゃうよ」という事です。






とにかく、しつこいですが、競売はせつないものです。住宅購入の際は、そういう可能性もあるのだという事を、十分に考えて購入していただければと思います。








が、まあ、「余計な心配すんな」と言われそうですし、実際問題、競売物件が無くなってしまうと自分の首を絞める事にもなりますので、本音はこの程度にしておきます。とりあえず折角入札したのですから、どうか弊社で落札出来ますように！競売の神様！！お願いっ！！！

競売を回避するリアルなお話

こんにちは。本日も上市町でオープンハウスしてます。



が、ご覧のような良いお天気。








家なんか見てるヒマないですね。どうぞ遊びましょう。




とか言っている間に、多数のお客様が見えられました。こんな天気の良い日なのに本当にありがとうございます。



一端お客様の流れが止まりましたので、続行します。




本日は本当に爽やかな日になりましたので、爽やかに「競売ドロドロ日記」でも書きましょう。



そろそろ、競売にかかる住宅が増えてくるようです。これは、例の「モラトリアム法」の絡みと言われています。



既に、都会部などでは大きな影響が出ているらしいです。ここ、富山でももう少ししたら大々的に表面化してくるかもしれません。



とはいえ、競売というのは、実にたくさんの「イヤな事」があります。出来れば避けたいというのは当然ではないでしょうか？



しかし、例えば金融機関に「競売勘弁して」とお願いしても、「もう、しょうがないですね♪」とは言ってくれません。



金融機関を説得するのは「誠意」ではないのです。いかに「その方が”金融機関にとっても得策である”という事を証明出来るか？」です。つまり「段取り」が必要です。




住宅ローンの支払いがきつくなった
↓
金融機関にお願いする



ではダメなのです。



「金融機関にどうしてほしいのか？」を明確にし、

「ではその方法で金融機関はどういう影響を被るのか？」をシミュレーションし、

「それでも、こうした方が金融機関にとってもお得」という資料を作って

「最後に、誠意を見せる」



ことが重要です。



・・・とにかく、何にでも言える事ですが、「お金の問題」というのは怖いものです。放っておいても絶対に解決する事はありません。早めに、我々のような専門家に相談する方が得策と思います。

競売は、本当に楽になりましたよね。

こんにちは。今日は良い天気でしたね。子供をどこかに連れて行ってやりたい程の良い天気でしたが、相変わらずお仕事です。


本日は朝から競売物件の調査をしております。といっても現地調査ではなく、裁判所の書類や公示価格、そして当社独自の「過去の入札データ」等を元にした「机上調査」です。


地味な一日です。が、非常に重要なお仕事でもあります。


裁判所の資料は、昔はわざわざ裁判所へ行って、何十枚もコピーしていたものです。それが今はインターネットで簡単に閲覧できます。これは不動産屋からするとかなりありがたいことです。


が、その資料だけ見て「分かったつもり」になっているのでは大失敗します。現地調査も含め、しっかりとした「補助調査」が必要です。


中でも「過去の入札データ」を元にした価格調査は特に重要です。


裁判所の資料や公示価格などはインターネットで分かりますし、現地の状況は現地に行けば分かります。法律的な規制などは官公署で調べれば分かります。しかし、「過去の入札データ」だけは普通の人は調べようが無いのです！こと競売に関しては、この「過去の入札データ」こそが当社の最大の武器なのです！！


ということで、今回も頑張ります。

競売で仕入れた物件で現場打ち合わせを行いました。

先日、競売で仕入れた物件に入って現場打ち合わせをしてきました。



その物件は既に前の所有者は住んでおらず、空家の状態でした。



荷物や家財道具が沢山置いてあるのは良いのですが、子供の作品や家族で写っている写真などを見ると、色んな事を考えてしまいます。



夢を持って家を建て、家族が幸せだった時間の残滓が、そこには濃密に存在しています。



私が「中古住宅」に拘っているのは、端的に言えば「新築よりも安いから」です。



住宅は、まずは「家族を幸せにする」事が大きな目的と思います。「住宅で不幸になる」事は避けないといけません。



以上、本日のつぶやきでした。

平成２４年３月１３日の競売開札結果

こんにちは。


本日は富山地方裁判所及び富山地方裁判所高岡支部で「不動産競売」の開札が行われました。


当社の結果は、３通入札して１通落札がありました。


最近本当に思うのですが、競売物件も価格が高騰しているなと思います。特に「住宅」。住宅は一戸建てでもマンションでも同じです。以前よりかなり落札金額が高くなっている印象があります。


それだけ良質な中古住宅が少ないという事でもあると思います。


本日は時間の関係上以上です。またよろしくお願いします！

今回の地震で今後の不動産競売市場はどうなるのか？

皆様こんにちは。富山県の中古住宅取扱専門店、(有)ランド・プランで働く中古住宅営業犬・ふくちゃんです。

今日、北日本新聞に不動産競売の物件情報が掲載されましたね。我がランド・プランでも以前から不動産競売の入札には数多く参加し、いくつもの中古住宅を落札してきました。

ところで。

不動産競売といえば、昔から｢格安｣というイメージが付き物でしたが、最近はこの世界でも競争が激しく、結果として｢こんな高い値になるとは！｣と驚く事が多々あります。特に、築年数の新しい中古住宅は人気があり、数多くの入札者があります。

しかし、落札できたはいいが、占有者がなかなか出て行ってくれない・・・。とか、手直しに莫大な費用がかかり、転売しても採算がとれない・・・。というケースもままあるということで、やはり不動産競売市場は恐ろしいです。あと、あんまり大きな声では言えませんが、いわゆる｢縁起でもない｣事もままあります。

ところで。

今回の地震では、皆さんもご存知の通り｢海沿い｣の街が恐ろしい被害を受けました。地震の恐ろしさ、特に津波の恐ろしさを誰もが骨の髄まで感じさせられた事と思います。

この事が、今回の不動産競売にも影響を与えると思っているのは、決して私だけでは無いでしょう。比較的安全と言われる富山県であっても、天災というのは誰も予測できません。｢想定外｣の事があるかもしれません。

とはいえ、そんな事を言っても｢住宅｣というのは必要なワケで、日本の国土面積等を考えれば、誰もが｢絶対安全｣と言える住宅を手に入れるというのは夢のまた夢です。どこかで妥協が必要となってくるのですが、そこには｢相対的な安心｣というキーワードが一つのテーマになってくるでしょう。

今後は、｢地震が起こる可能性・想定規模・住宅の周辺地形・付近の避難場所、そして原発の有無及びその距離｣これら様々な要素と｢住宅の価格｣を総合的に勘案して、住宅購入を決定するという意識がより強くなるでしょう。

と言う事は、これまで｢便利だ・良い所だ｣と思っていた所が、そうではなくなる可能性もあると言う事です。

逆に｢あんな不便な所｣と嫌煙されていた場所が、今後大人気の場所となる可能性も十分にあります。

人命は重要です。住宅は壊れてもまた建てる事が出来ますが、人命はそうは行きません。利便性の悪い所であっても、命には替えられません。

どんな流れになるか、次回の競売結果を待って分析したいと思います。


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不動産業者に勝つ為に！知っておくと得をする！不動産業者の競売入札額決定法！

こんにちは。富山県の不動産会社、（有）ランド・プランで働く営業犬・ふくちゃんです。

今日は、以前予告していました「不動産業者に勝つ為に！不動産業者の競売入札額決定法！」を暴露致します。本当は書きたくないのですが、約束してしまったものはどうしようもありません。

ちなみに、前回は「不動産競売は計画的に」と書いて、一般の方の競売参加に警告を発していたのに、何故今回また競売を勧めるような記事を書くのか？

答えはただ一つ。「不動産をもっとオープンに」という事です。とかく不動産業界はどす黒いベールに包まれています。「素人に何がわかる！」といわんばかりの雰囲気も、正直あります。

しかし、「不動産」というのは誰にでも必ずかかわってくる問題です。その不動産に関する情報は、出来る限り一般に公開すべきではないでしょうか？

このあたりが、ぼくが「不動産競売はリスクがあるよ」といいながらも不動産競売の中身を暴露する最大の理由といえるでしょう。

さて、いよいよ本題に入りましょう。

と・・・紙面が少なくなってきました。続きは明日！！

安い家が欲しいなら、絶対に「競売」に手を出してはいけない！？

こんにちは。富山県の不動産会社、（有）ランド・プランで働く不動産営業犬・ふくちゃんです。

今日は、競売について語ります。

「安くて良い家が欲しいなら、競売に手を出してはいけない！」

ん？なんで？逆じゃないの？と思うでしょうか。

確かに、不動産競売は割安な金額でマイホームを手に入れる一つの手段です。

しかし、ここを理解してください。プロでも１０棟に１棟くらいは「失敗」しているのです。

不動産競売の失敗は色々な種類があります。例えば、

■思っていたより手直しが必要（廃棄物処理・リフォーム・クリーニング等）

■思っていたより手ごわい債務者（世の中には本当にいろんな人がいますので、なかなか立ち退かない人がいます。そんな人に立ち退いてもらうにはお金も時間もかかってしまいます）

です。さすがに、不動産屋は不動産のプロですので、調べればわかること（土壌、地盤関係。法的規制関係。その物件の市場性など）で失敗することはありませんが、上記の２つについては事前調査に限界があるのです。

しかし、そこは不動産屋。１０棟で１棟失敗しても、その他の９棟でカバーすることができるのです。つまり、数多くやっていればたまに「失敗」があっても、そのリスクを他に分散することができるのです。

ここが非常に重要です。

一般の方は、不動産競売を何回も経験することはありません。ですから、一発目で成功すればそれでokなのですが、いきなり初回に「危険物件」にあたる場合もあります。

その損害はどうカバーするのでしょうか？結論として、手直しや立ち退きに莫大なお金と時間を費やすしかないのです。

不動産競売のご利用は計画的に。

続。その方法では損をする！不動産業者が打ち明ける不動産競売入札法！

こんにちは。富山県の不動産会社、（有）ランド・プランで働く不動産営業犬・ふくちゃんです。

今日は、前回の続きで「損をしない不動産競売落札法」について語ります。もしあなたが「欲しい！」と思う競売不動産を発見した時は、あせらず、今回お話する考え方を参考にしてもらいたいと思います。

まず、あなたが「欲しい！」と思う不動産をゲットするには、いくつかの壁があります。

まずは物件の調査。これはごく当たり前なので、省略します。しっかり調査してください。（としか言いようがありません。本当はここが一番重要なのですが、不動産の物件調査は実に多岐にわたり、しかも、一軒ごとに調べるべきポイントが違います。ここでは書ききれません）

次に「価額」の問題があります。

その不動産が欲しいからと言って、あまりに大きな額をつけると競売のメリットを全く享受できません。したがって、他人より「少しだけ」高い金額をつける必要があるのです。

前回はここらあたりまでご説明しました。

ここで、他人より「少しだけ」高い金額をつける方法をご紹介しましょう。

それは・・・。

他人のつける「入札額」を知れば良いのです！

・・・。どうやって？

それは、その不動産競売に参加するであろう人の考え方を知ることから始まります。

次回、「不動産業者に勝つ為に！不動産業者の競売入札額決定法！」をお送りします。


いいのかな・・・？叱られないよね・・・？

その方法では損をする！賢い不動産競売の利用法とは！？

こんにちは。富山県の不動産会社、（有）ランド・プランで働く不動産営業犬・ふくちゃんです。

今日は、最近特に話題になっている「不動産競売」について考えてみたいと思います。

不動産競売は一般に「ものすごく安いモノ」と思われているようです。その為、最近では競売に一般の方（不動産業者等以外の方）も数多く参加され、お目当ての不動産をゲットしていきます。

しかし私は思うのです。「皆さん結構損をしているな」と・・・。

不動産の競売は、ごく簡単に言えば、その不動産の買受けを希望する人が「入札書」に「これだけなら出せる」という金額を記入し、一つの物件に複数の買受希望者がいた場合は、入札書に書かれた金額の高い人が「その不動産を買い取ることが出来る」という権利を得るものです。

そこで、この金額を決めるのが非常に大切なポイントになります。なんせ、他人が入札するかどうか、入札するとして、いくらの金額をつけてくるのか、さっぱりわからないからです。

ボクは今まで、不動産の競売でトップになり、お目当ての不動産をゲットしたにもかかわらず、２番手の人よりかなり大きめの金額をつけてしまい、「もったいないことをした！」と後悔していた人を複数知っています。

結局、不動産競売は、「他人のつける入札金額より、”ほんの少しだけ”高い金額をつけること」が重要になります。

では具体的にはどうすれば良いのか！？

カンの良いあなたは分かっているはずです。


「この続きは次回」という結末を・・・。


それでは！！

知っておいて損はない！不動産競売の真実！

こんにちは。富山県の不動産会社、（有）ランド・プランで働く営業犬・ふくちゃんです。

ここ何回か、不動産競売についてお送りしております。

不動産競売は、意外と皆さんの身近で起こっています。しかし、普通に生活している中では、ドラマにあるような場面（無理やり追い出されたり、「ホームレス中学生」のように解散！と宣言したり）にはそうそう出会いません。

不動産の競売は、通常の場合はごくひっそりと行われます。

したがって、「不動産競売」の実際については普通の方は良く知りません。逆に、知られていれば、ここまで競売物件は増えていないでしょう。

さて。

不動産が競売にかけられる時は、通常、住宅ローンの支払いが滞る所から始まります。

当然、支払う側も「払いたい」「払わなければ」と思っているのでしょうが、無い袖は振れません。

では、払えないので不動産を売却して一括返済。と行きたいところですが、不動産というのは新築の時は評価が高くとも、一度誰かが入居すれば「中古」ということになり、とたんに評価が低くなります。

評価が低くなるということは、いくら高い金額を出して新築を購入したといっても、それと同程度の金額では到底売ることは出来ないということです。

ここで問題が出てきます。例えば、3000万円で新築して、丸々3000万円で住宅ローンを組むとします。で、２、３年後に処分しようとしたとき、2500万円程度じゃないと売れない状況だったとします。（実際はもっと下げないとダメでしょう・・・）

住宅ローンは、当初ほとんど元金は減りません。

すると、３０００万円の住宅ローンを返済する為には、２５００万円で住宅を売却したとしても、５００万円足りない計算になるのです。

そもそも、住宅ローンが払えなくてやむなく不動産の処分を検討したのに、５００万円を出すことなど出来るでしょうか？

・・・というような経緯で、普通に不動産を売却処分することができずに、結局不動産競売にかけられていくのです・・・。

住宅というものは、最初の１、２年で『ガタっ！』と市場価値が低くなります。「新築」と「中古」では、買い受けを希望するお客さんの反応が全く異なるのです。

ボクはいつも思うのですが、住宅を買うときは、「買う」ということに重点を置き過ぎてはいけないと思います。「維持」や万一の時の「処分」も非常に重要です。

住宅を買っても支払いができず、競売になって家族バラバラ。

これでは何のためにお金を払ってきたのかさっぱりわかりません。中古リフォーム住宅で、無理の無い計画を組み、家族全員で幸せに暮らしませんか？


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実録！何故不動産を買って不幸にならなければいけないのか？

こんにちは。富山県の不動産会社、（有）ランド・プランで働く営業犬・ふくちゃんです。

昨日に引き続き、不動産で不幸になる方法をご紹介したいと思います。

実はボク、今でこそ（有）ランド・プランという不動産会社の「不動産営業犬」となっていますが、その昔は某住宅メーカーで働く「住宅営業犬」であり、その後は外資系の金融会社で不動産担保ローンの不良債権処理を行う「不動産金融犬」でした。

つまり、『住宅』というモノの、最初（新築・購入）から最後（任意売却あるいは競売などによる処分）までかかわってきた犬なのです。

住宅営業マンにとって、なにより大切なのは「自分の成績」です。これは別に悪いことではありません。仕事ですからごく当たり前のことです。

しかし。

その時だけ良ければ良い。つまり「不動産（住宅）が売れればとりあえずそれで良い」という思考は、お客様を不幸にし、ひいては業界全体のマイナスイメージとなり、住宅会社や不動産会社を始め、そこで働く自分自身にも悪い影響を与えます。

無理な住宅ローンの借入れや、後々の支払いを無視したやり方は必ず潰れます。

具体的な例をあげれば、

１．ボーナスをあてにした安易な「ボーナス併用返済」
２．借入限度額をアップさせる為の、安易な「収入合算」
３．「どうせだから」という良く分からない理由での安易な「追加工事」
４．初期費用を抑える為だけに行われる、安易な「必要経費分割払い」

などなど・・・。

ちなみに僕は、住宅営業犬時代、先輩に

「住宅営業マンは、家を欲しくない人に売ってナンボ。欲しがる人に売るのはただの販売員。」

と言われ続けていました。

それでも・・・。やはり僕は「家を本当に必要としている人」に家を買ってほしいと思っています。煽ったり、夢を見させて買わせるのは、住宅営業としての成績を考えれば「アリ」なのでしょうが、僕はいやです。

と、ここまで書いたついでに、不動産、特に住宅ローンが返せなくなったら、一体どうなってしまうのか？という所を実録でお話しようかと思います。

字数制限となりました。つづきは明日！それでは！


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不動産で不幸になる最も簡単な方法

こんにちは。富山県の不動産会社、（有）ランド・プランで働く営業犬・ふくちゃんです。昨日は尻切れトンボですみませんでした。お詫びに、どこにも出していない不動産情報を一つ発表致します。

今回は氷見市の築１０年のリフォーム住宅です。ご興味がある方はお早めにご連絡ください。

で、昨日の続きをお話する前に。

昨日はあれから、不動産競売の開札に行ってきました。何故か、ここ最近にない大盛況振りでした。

不動産物件がたくさん出ていたこともあり、また、不動産競売が結構身近になってきたのでしょうか？不動産業者よりも一般の方が多いように感じました。

それはさておき。

昨日の不動産話にも関連し、不動産競売にも関連することなのですが、不動産、とくに住宅購入にあたり、最も危険なのは「超過融資」です。
要は「借り過ぎ」です。

簡単にいえば、住宅を建てる時は住宅ローンを組みます。そして、その時は住宅に担保をつけます。

ごくごく簡単に書いてますので、専門的な話は書きませんが、不動産に担保をつけると、万一住宅ローンが返せない場合、その住宅は不動産競売にかけられてしまいます。

不動産競売は、その住宅に現に住んでいる人の意思に関係なく、住宅の売買が行われてしまうという、本当に恐ろしいものです。

しかし、お金を貸している金融機関からすれば、貸したお金を返してもらえないので、やむをえず行っているのが現状です。（本当は、金融機関は「金利」で商売をしているので、本音をいえば長い時間をかけてゆっくり返してもらいたいのです。つまり、不動産競売は住む人にとっても、金融機関にとっても、嫌なものなのです）

では、なぜ金融機関が嫌がり、本人も家族も不幸になる「不動産競売」が、現実にこれほど多く行われてしまっているのか？

次回は、その謎に迫ります。


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激安！競売不動産で夢のマイホーム

こんにちは。富山県の中古専門不動産業、(有)ランド・プランで働く営業犬、ふくちゃんです！

今日は久々に不動産競売についてお話します。

不動産競売は、名前や仕組みについてご存知の方も多いと思いますが、実際に参加した事がある方は少ないでしょう。

不動産の競売は、裁判所が行います。どんな不動産が競売に付されるかは、新聞や、最近はインターネットでも確認することが出来ます。

さてこの競売、一見してみると非常に安い金額がつけられています。まさに激安です。

これは何故かというと、そもそも競売にかけられる不動産の評価は、その価値をそのまま掲載しているのではなく、通常の評価の６０％にしているからなのです。

つまり、『競売』というだけで不動産の評価は４０％の減額がなされているのです。

これは、
『不動産の内部をじっくり見ることが難しい』とか、
『売主の協力を得ることが難しい』とか、
『引渡の際に法的手続きが必要になる可能性が高い』
など、通常の不動産売買とくらべ、不都合な部分が多いからという事で減額がなされるのです。

では、その辺りさえ目を瞑れば良質な不動産を安く手に入れることが出来るのでしょうか？

次回はその辺りをお話したいと思います。


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安く不動産を手に入れたい！競売はどうなの？

こんにちは。富山県の不動産会社・（有）ランド・プランで働く営業犬、ふくちゃんです。

今日は、最近話題の「不動産競売」についてお話します。

まずこの競売。なんて呼ぶのが正式なんでしょうか？「けいばい」と読む人もいれば「きょうばい」と呼ぶ人もいます。どちらも間違いではないのでしょうが、裁判所の人達は「けいばい」と読んでいます。

だからボクも「けいばい」と言っています。

ま、それはおいといて。

不動産の競売といえば、不動産が一般価格よりかなり安くなると思っている方が多いのではないでしょうか？

たまに、新聞で不動産の競売物件の情報が出ていますよね。それを見ると不動産の売却基準価額が記載されています。これを見るとやはり安く感じますよね。

でも、ボクは皆さんには安易に競売に手を出してもらいたくないのです。

勘違いしてほしくないのですが、不動産の競売に参加されるのは多いに良いと思います。問題は「安易に」という点です。

次回から、この「不動産競売」のことについて述べていきたいと思います。


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