2013年11月20日

売り出し中の住宅買い取り。

こんにちは。昨日から立て続けに「住宅売却」のご相談を3件いただき、嬉しい悲鳴をあげている高野です。






いや、実際に悲鳴をあげているわけではありませんが。






3件ご相談いただいているのは本当です。富山県は生憎の天気ですが、なんとか本日中に現地調査を行ってきたいと思っております。







さて、本日は「他社売り出し中の住宅買い取り」についてお話しします。







弊社では良く、「他社で住宅の売却を依頼しているが、いつまで経っても売れそうにない。買い取って貰うことって出来ますか?」というご質問を受けます。







答えとしては、「媒介契約書をご覧になっていただき、”自己発見取引”が可能かどうかご確認下さい」という事になります。







住宅を売却する際、まずは不動産業者と「媒介」に関する契約を締結します。この時の契約の内容が、「自己発見取引」を禁ずる「専属専任媒介契約」だったら、その期間内は、勝手に売買を行う事は出来ません。








しかし、「自己発見取引」を禁じていない「専任媒介契約」あるいは「一般媒介契約」の場合は、自ら発見した買主、つまり弊社と取引する事は可能です。








この場合、弊社の方で現地調査や資料調査を行い、これまでの経緯をお聞かせいただいた上で、「買取査定額」をお伝えします。









当然ですが、「媒介」で出していた金額よりは安くなります。









しかし、「媒介」で出している金額というのは、結局は「絵に描いた餅」です。実際に売れないと、何にもなりません。









そして、媒介で売却する場合は、本当に上手く計画して売らないと、価格も「だんだん下がり」になり、情報も「古臭く」なり、なによりも「不動産業者のモチベーション」が下がってしまいます。こうなるともう、「最初の価格はなんだったんだ!」という事になります。











とまあ、色々書きましたが、不動産は結局は「一個一個」全く違います。詳しくはお問い合わせ下さい。築30年以内の住宅買い取りなら、頑張りますよ!
posted by 築30年未満専門の中古住宅売買人 at 13:23| 富山 ☔| Comment(0) | 不動産屋をうならせろ!賢い不動産売却法! | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月07日

高岡市向野町の展示場級オープンハウス報告&今日のつぶやき


gaikan2.JPG




本日は「高岡市向野町」にてオープンハウスを行っています。非常に多数の方にご来場いただいております。ようやく一段落致しました。




さて、本日は不動産取引に関する「諸経費」について少しご説明します。






不動産売買には、いくつかの「費用」がかかります。しかし、「大体これだけ」という事は、言えません。物件や条件により、かなり幅があります。







ですから例えば、チラシで同じ金額の物件が2つあったとしても、「諸経費」を考えると、必要な総額は結構違ってきます。固定資産税や町内会費、将来想定すべき修繕費等の「ランニングコスト」も然りです。







何を言いたいのかと言いますと、「チラシだけを比較しても、どの物件が良いかは、あんまり分からない」という事です。







場所や物件の現況、かかる経費などを「総合的に」考えて判断する事が必要になります。









今日は結構真面目な内容でしたね。それではまた。
posted by 築30年未満専門の中古住宅売買人 at 16:20| 富山 ☔| Comment(0) | 不動産屋をうならせろ!賢い不動産売却法! | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年03月16日

立て続けに中古住宅を仕入れていました。

こんにちは。久しぶりにブログ書きます。


先日からいくつかの中古住宅の仕入れをさせていただいておりました。また、現在も買取査定を行い、金額提示をして返事待ちの案件がいくつかあります。


ホームページに載せてない最近の仕入(自社物件)は


高岡市=3件(一戸建て)

高岡市福岡町=1件(一戸建て)

上市町=1件(一戸建て)


で、仕入れにいたっていないモノの、買取検討中の物件が

富山市=1件(マンション)

高岡市福岡町=1件(一戸建て)

と言う感じです。


多いと思うか少ないと思うかは分かりませんが、とにかく当社は「良質な中古住宅」のみを仕入れています。


良質な中古住宅とは、自分自身がそれだけのお金を払っても住みたいと思う住宅です。


という事で、築30年以内の住宅の売却をお考えの方は、是非当社にご相談下さい。多分どこよりも高いと思いますよ。
posted by 築30年未満専門の中古住宅売買人 at 16:44| 富山 ☀| Comment(0) | 不動産屋をうならせろ!賢い不動産売却法! | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月21日

その時に焦るのは格好悪い!住宅売却に必要な書類!

こんにちは。最近フェイスブックで自社ページを立ち上げたものの、あんまり「いいね!」を押してもらえず、日々寂しがっている私です。よければ「いいね!」を!プリーズ!!


さて。


明日は某中古住宅を購入させていただく「決済」の日です。決済とは、要するにこちらが代金を支払い、代わりに所有権変更を行う事です(簡単に言えば)


で、この「決済」ですが、普通に生活していればなかなか経験する事はないと思います。せいぜい一生に2、3回くらいでしょうか・・・?


ですから、いざ「決済」となると、結構「〇〇が無い!」と言う事が良くあります。で、その書類が無いと決済が出来ません。折角その「決済」に向けて色々準備してきた司法書士や金融期間、仲介業者も大きな損害を受けますが、一番損害を受けるのは勿論「買主」です。


そんな事がないよう、住宅売却の際は前もって必要書類はしっかりとチェックしておきましょう。


では、こちらで代表的なものを列記しておきます。が、実際は「ケースバイケース」ですので、担当の不動産業者などにご確認下さいね。



1.権利証(登記識別情報)

2.実印

3.印鑑証明書

4.本人確認書類(免許証等)


は、どんな場合も必須です。ただし、権利証(登記識別情報)は、長い保管期間中に紛失してしまう場合もあります。この場合は特別の措置により、権利証に代わる書類を作ります。が、難しくなるので書きません。ただ一つ言える事は、決済当日になって「権利証を探したけど無かった」というのは困ります。無い場合は事前にお知らせください。



ちなみに、住民票は「必須ではありません。場合によって必要になります。これも正式に説明すると長くなるのでしませんが、「登記簿に記載されている住所」と「印鑑証明書に記載されている住所」が違う場合に必要になります。また、その間に住所が転々としている場合はまた違う書類が必要になります。



うーん・・・端的に説明するのは中々難しいですね。要するに基本は上記の通りです。後は臨機応変でお願いします!
posted by 築30年未満専門の中古住宅売買人 at 14:33| 富山 ☁| Comment(0) | 不動産屋をうならせろ!賢い不動産売却法! | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月06日

絵に描いた恵方巻きは食えない!住宅売却で絶対に損する方法!

こんにちは。先日は節分でしたね。それにしても・・・。「恵方巻き」って、いつからこんなに広まったんでしょうね?



私が子供の頃に食べたという思い出はありませんし、そういう風習があること自体、知ったのは本当にここ数年です。



こう考えると、こと「富山県」に限定すると、こんな風習は一般的ではなかったと思うのですが・・・。



まあ、それは、こっちに、置いといて。



先日の続きです。住宅売却の話でしたね。で、いつも話が長くなるので今回は簡潔に結論から行きます。私が昔からよく相談される事例はこんなのが多いです。



1.不動産業者に査定を依頼する


2.「時価」を出してもらう


3.「時価」よりも少し(時にはたっぷりと)高い価格で販売を開始する


4.買い希望客から値下げ交渉があると、少し価格を下げて売却交渉をする


5.が、結局価格交渉が上手く行かず、「とりあえず今回は保留という事で・・・」となる


6.何人か問い合わせがあるものの、常に「価格交渉」で話が決まらない


7.その間、何回もチラシを撒く


8.物件に興味がある買い希望客も「まだ売れないのか」と思い始める


9.買い希望客が「いつか値下げするかも」と思い始める


10.販売業者も業を煮やし、「値下げしてはどうか」と言ってくる


11.しようがないので、値下げした価格でチラシを撒く


12.買い希望客は「やっぱり下がった。でも、もうちょい待てばもっと下がるんじゃないか?」と思い始める


13.何回もチラシを撒いているので新鮮味が薄れ、問い合わせ客も激減する


14.「売れ残り感」が出て、購入しづらくなる


15.はあ・・・(ため息)


16.で、ようやく当社に「買い取り」の相談が来る



・・・という感じです。全て「最初の価格設定が高すぎる」事が原因です。で、こういう経過をたどった物件は、最初の「査定額」を大幅に下回った金額で売却される事になります。



ではこうならないようにするにはどうすれば良いか?「適正な価格で販売を開始する事」です。「出来るだけ高い金額で売りたい」と欲をかいては逆に損してしまう可能性が高いです。



現代は「情報化社会」です。買い手も、大体の「相場」は分かるんです。「買い手」をバカにしてはいけません。



という事で今日の結論。





正直爺さんは「得」をする。欲深爺さんは結局「損」をする。




名付けて「花咲か爺さんの法則」!!!



以上、さよならっ!!



posted by 築30年未満専門の中古住宅売買人 at 14:53| 富山 🌁| Comment(0) | 不動産屋をうならせろ!賢い不動産売却法! | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年01月29日

絵に描いた餅は結局食えない。最初の価格設定は本当に大事!!

こんにちは。本日は砺波市の中古住宅の決済・引渡日でした。先日からの雪が気になっていましたが、心配したほどには積もらず、無事終了致しました。ありがとうございました。



が、その話は、こっちに、置いといて。



先日、新たに「住宅売却」のご相談を頂きました。大変ありがたいことです。



最近、私はどこへ行っても「築30年以下の住宅買い取り専門」という事を言っています。何故なら、それ以外の事はダメですが、「その事だけ」なら誰にも負けない自信があるからです。



ありがたい事に最近、お問い合わせの内容も、上記の「限定条件」に即したお問い合わせが増えています。



たまに「築31年なんですが、1年くらいオマケしてもらえませんか?」と言われますが、やはり原則は原則。どこかに「線引き」が必要になってきますので、残念ながらお取扱いは出来ません。



さて。本日は、先日ご相談いただいた内容を参考に、「損せず住宅を売却する方法」を考えてみたいと思います。



今回のお客様は、現在まで他社さんによって「仲介」による売却を行っておられました。しかし、一定期間時間が経過したにも関わらず売却に至らず、少し前、かなりの「値下げ」を断行したものの売却には至らず、やむなく当社にご相談いただいたというケースでした。



実は、こういうケースは本当にたくさんあります。そして、その原因は大きく分けると2つです。



1.最初の価格設定が高すぎ、買い手が躊躇してしまった。


2.手直しすべき箇所がある。


これだけです。このうち、1は最も重要です。以下、よくあるご相談内容を書いておきます。


と、思いましたが!


長くなるので続きにしますね。











posted by 築30年未満専門の中古住宅売買人 at 15:55| 富山 ☀| Comment(0) | 不動産屋をうならせろ!賢い不動産売却法! | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月06日

不動産屋を上手に使え!不動産売却のウラ側

こんにちは。富山県の不動産業(有)ランド・プランで働く営業犬・ふくちゃんです。

前回「次は明日か明後日です」と言いながらも全く日記を更新しなかった超すっとぼけ犬です。

ちょっと関東の方へ遠征しておりました。現在のような不況時に「不動産屋が何をやるべきなのか」を学んできたのですが、その内容についてはいつか公表する時が来た時に発表致します。(今はまだその時ではありません)

さて、本題に入りましょう。

前回、不動産を売却する時の4つの選択肢を書きました。一つずつ検証していきましょう。

@自分で買い手を探す。

この方法は一番費用がかからない方法です。よくあるケースは「近隣の人に買ってもらう」「知り合いの人に買ってもらう」などがあります。

勘違いされている方もいらしゃいますが、自分の家を自分で売るのには何ら免許(宅地建物取引主任者資格)は必要ありません。自分で買い手を見つけ、価格交渉をし、契約書を作成すれば良いのです。

しかし。

双方に相当の信頼関係とそれなりの知識(不動産や法律、税金など)がないと、スムーズにいくかどうかは心配です。契約の時は良くても、後でいろいろな問題が発生することもあります。

問題はここなのです。取引は誰でもが出来るのです。ただ、後々までそれで安心かという点では、この@の方法はトラブルになる恐れが大きいのです。

例えば
・契約時はその価格で双方納得していたが、後から調べると近隣の相場からかけ離れた数字になっており、一方が契約の無効を主張してきた。

とか

・古い建物付きの土地を買って、それを壊して建て替えするつもりだったが、実は市街化調整区域内の土地であって建て替えが出来なかった。

とか、具体例をいちいち書くのが面倒なくらいたくさんのトラブル要因が存在します。

しかし、一番の要因はそこではありません。これらは、相手がプロである「不動産業者」であってもごくまれにではありますが起こりうることです。

では、その時誰に損害を補償してもらえば良いのでしょうか?個人を相手に、その被った損害を全て補償してもらえるのでしょうか?

次回はこのあたりから書いていきたいと思います。それではまた、明日か明後日(か来週中)にお会いしましょう。それでは!!

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posted by 築30年未満専門の中古住宅売買人 at 13:44| 不動産屋をうならせろ!賢い不動産売却法! | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年01月22日

不動産屋に売却・賃貸を任せる上手なやり方

こんにちは。富山県の不動産業 (有)ランド・プランで働く営業犬、ふくちゃんです。

今日は、「不動産の購入」ではなく「不動産の売却・賃貸」の方に重点を絞ってお届けしたいと思います。

意外かもしれませんが、不動産会社、特に(有)ランド・プランの最も重要な仕事は「不動産の販売」ではなく「不動産の仕入れ」つまり買い取りです。

恐らく皆さんは「不動産業」といえば販売、つまり売る方に重点を置いていると思っていらっしゃるかと思います。しかし、ハッキリ言って不動産は「良いモノ」であれば特に上手な営業活動をしなくても売れるのです。

そして、わが(有)ランド・プランは「良いモノ」しか扱いません。(逆にいえば、良くない不動産を売るために必要な「営業テク」に乏しいのかもしれません・・・)

さて、それでは不動産の売却・賃貸ですが、まずは売却に絞って考えてみましょう。

まず、あなたが不動産、つまり「家」や「土地」を売却したいと思ったとします。

ここで選択肢はいくつかあります。

@自分で売る
A一つの不動産会社に依頼する
B複数の不動産会社に依頼する
C不動産会社に買い取らせる

などです。

あなたならどうしますか?

っと時間になりました。続きは明日(か明後日です)

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posted by 築30年未満専門の中古住宅売買人 at 13:42| 不動産屋をうならせろ!賢い不動産売却法! | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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