中古住宅のトイレが詰まった！これって瑕疵担保責任！？

中古住宅を扱っていると、本当に色々な事があります。

詳細は、こちら。

住宅ローン控除 「耐震を証明する書類」とは？

現在「確定申告」まっさかりですね。いや、もうヤマ場は越えたのかもしれません。最近、こういうご質問を良く頂きます。





「税務署に行ったら”耐震を証明する書類”が不足していると言われたんですけど・・・」





そうです。住宅ローン控除とは、「住宅ローンを持っていれば必ず使える」というシロモノではないのです。細かい要件は国税庁のHPをご覧いただくとして、私の方では「実務的」な、ごくごく実践的なことのみをお伝え致します。






まず、「住宅ローン控除」を使えるかどうかは、住宅の「築年数」で大きく変わります。木造なら「築後２０年以内」、鉄骨等の場合は「築後２５年以内」が対象となり、基本的にそれ以上の築年数は住宅ローン控除が使えません。






なんででしょうねえ・・・。築年数２０年を超えてても、まだまだ、まだまだ大丈夫な住宅はたくさんあるんですけどねえ・・・そういう事になっているので、仕方ないですよねえ・・・







しかし、木造で築２０年を超えていたとしても、抜け道（？）があります。それが「耐震を証明する書類」です。







これは以前まで「耐震基準適合証明書」というモノを付けなければならなかったのですが、これがまた、取るのが中々大変だったんですよ。実務上。







しかし、今は「住宅かし保険」に加入しているという証明書「保険付保証明書」が、この「耐震を証する書類」として認められるようになりました。









弊社の場合、２０１４年度からですがこの制度を採り入れ、「築２０年以上」の物件については、全てこの「保険付保証明書」を発行するようになりました。（自社売主物件に限る）








要するに、弊社の売り物件は、基本的に「住宅ローン控除」が使える物件ばかりなのです！！








という宣伝はそんな所にしておきまして、とにかく「住宅ローン控除」を使おうとしておられるお客様。「保険付保証明書」ですよ「保険付保証明書」。








ちなみにこの「保険付保証明書」。最大３０万円の「すまい給付金」の支給要件にもなっています。なんという素晴らしい書類なのでしょう・・・。ということです！それでは！！

８回目！中古住宅を買う時、何に気を付ければ良いのか！？

こんにちは。前回の補足からいきます。前回「既存住宅売買瑕疵保険」について簡単にご説明しました。で、結局、この保険が適合している物件であれば、基本的に、その住宅に関しては、そんなに心配する事はないのです。





既存住宅売買瑕疵保険適合物件であれば、耐震基準を満たしており、構造上も、基本的に問題ない物件であるという事が出来ます。た・だ・し。






これは「建物」しか見ませんので、例えば「設備関係」は、関係ないのです。設備関係とは、例えばお風呂の給湯設備であったり、エアコンであったり、洗面化粧台、浴室設備、その他諸々です。







という事は、「既存住宅売買瑕疵保険」が付いている住宅であれば、そういった「設備状況」等を重点的に見る必要があります。だって、構造上の事は「既存住宅売買瑕疵保険」で担保されているわけですからね。







で、設備ですが、リフォーム住宅の場合でも「全て」「何から何まで」新品の設備を使っているとは限りません。この辺は、その設備の状態や総額を鑑み、業者としても「交換すべきか」「そのまま使って大丈夫か」という、判断が難しい所です。







で、ここで一つ言える事は、そりゃ新品設備の方が、安心だという事です。とは言っても、そんな新品設備ばっかり使っている住宅は、総額も張ってくるという事です。ではこの点どう判断すべきかですが、これはもう、現地を見るしかないですよね。








築年数がある程度古くても、既存住宅売買瑕疵保険が適用され、新品設備が多数使われている住宅なら、構造上も設備も安心なのですから、「築年数が古い」というだけで排除する必要は、無いわけです。






また、設備が新品でなくとも、その状況や年式、保証などがあれば、中古品であっても、それだけで排除する必要も、無いわけです。実際に見て、「なんだ、全然問題ないじゃないか」と言う事は良くあります。







ちょっと何を言いたいのか忘れてしまいましたが、チラシなどの「物件情報」では、「築年数」や「リフォーム箇所」は書かれていますが、実際に見て見ないと、それらの「真の状態」は分かりません。







もしその物件の場所・価格・間取りなどが「売買の検討対象」に入っているのであれば、是非内覧される事をおススメします。物件資料だけでは、絶対に判断出来ませんから。








一方、その物件の「場所・価格」が気にくわない場合は、見る必要はありません。これらは、基本的に「資料を見れば分かる事」なので、一々現地に行く労力を費やす事はありません。「間取り」は、物件によっては変更可能な場合もありますので、ケースバイケースです。








中古住宅には「物件資料だけを見ればそれで十分なモノ」と、「絶対に内覧した方が良いモノ」の二つがある事をご理解下さい。それでは！！

７回目！新展開！中古住宅を購入する際、何に気を付ければ良いのか！？

新展開！と書きましたが、まだ何も考えておりません。何を書きましょうか・・・。






物件資料についてでしたよねえ・・・。お、そうです。最近話題の「既存住宅瑕疵保険」と「すまい給付金」についてご説明しておきましょうかね。この辺、意外と体系的に理解している方は、結構少ないと思いますので。では行きます。








まず、既存住宅瑕疵保険とは、ごく簡単に言うと、購入した中古住宅に瑕疵（＝欠陥）があった場合、その補修に関する費用を補償してくれる制度です。ごく簡単に書いてますので、詳しい定義とは異なりますが、まあそんな感じです。








そして、この「既存住宅瑕疵保険」を適用できる住宅は、第三者機関による「現場検査」が必要になります。売主の業者がやるのではありません。取引に関係ない、第三者の専門家の方が検査する事になります。ちなみに、この検査員の方は「一級建築士」の方だそうです。








一級建築士・・・。試験って難しいんでしょうねえ・・・。私には想像も付きません。が、それはさておき。この「既存住宅瑕疵保険」の現場検査に合格し、実際に保険料を納めた住宅が、「すまい給付金」の支給対象となります。（その他にも要件がありますし、この制度以外でもすまい給付金を取得できる場合もありますが、紙面の関係で今回は割愛致します）









とにかく、簡単に言うと、中古住宅で「すまい給付金」を受け取りたい場合は「既存住宅瑕疵保険」に加入していなければならないわけです。すまい給付金はご存知でしょうか？最高３０万円が支給される、ありがたーい制度です。








で、既存住宅瑕疵保険の話に戻りますが、この制度は、中古住宅を安心して取得できるように作られた制度であり、一定の「欠陥」が元で「事故」が起きた場合に、その補修費用を補償してくれる仕組みです。






ちなみに「事故」とは「対象住宅の保険対象部分の隠れた瑕疵に起因して、対象住宅が基本的な構造耐力性能又は防水性能を満たさない場合」を言うらしいです。（丸写し）








ただ、基本的に、現場検査を通った物件は、こんな事故は、まず起きません。何故なら、保険を引きうける方も、保険金を払いたくないのでしっかり調査し、将来問題が起きそうな物件には「合格」を与えてくれないならです。








ですから、物件資料に「既存住宅売買瑕疵保険適用物件」などと書いてあれば、一定の安心感を持って購入していただいて結構だと思います。繰り返しますが、最高３０万円のすまい給付金の対象にもなりますし。








と言う事で、例えば弊社ではこんな物件やこんな物件があります。







ちょっと宣伝してしまいましたが、その他の物件についても、ご希望があれば、この制度を利用する事は可能です。ただし、その場合は５万円前後の実費が必要になります。ですから、すまい給付金の対象とならない「高額所得者」の場合は、そんなに必要性は無いのかなと、私個人は思っています。









まあとにかく、「既存住宅売買瑕疵保険適合物件」と書いてあれば、一定の厳しい検査を通過した住宅といえますので、一つの判断材料にはなると思います。今日はちょっとややこしい話だったと思いますし、ごくごく簡単に書いてますので補足したい所が山ほどあります。が、中々文面では全てを網羅する事は困難です。また個別にお話する機会がありましたらしっかりとご説明したいと思います。よろしくお願い致します！

６回目！中古住宅を購入する際、何に気を付ければ良いのか！

前回の続きですが、皆さんはもうお分かりだと思うので、簡単に書きます。前回私は取引形態が「媒介」であれば必ず仲介手数料が必要になる。ただ一方、取引形態が「売主」の場合であっても、仲介手数料がかかる事があるとお伝えしました。






お分かりですよね。仲介手数料というのは、売主と買主の間に入り、取引に関する交渉や手続きを行う事で発生する手数料です。







となれば、「売主」と「買主」が、仲介者を介さずに直接取引を行えば、そこには「仲介手数料」は発生しません。が、逆に言えば、そこに仲介者が絡んでくれば、当然仲介手数料が発生します。







具体的な例で言いますと、物件資料に「売主」とあって、直接その業者に電話をし、取引の交渉を行えば、当然仲介手数料は発生しません。








しかし、「この業者、本当に大丈夫な所なのか・・？」と不安に感じ、知り合いの不動産業者に相談したとします。そして、その知り合いが売主である業者に色々と確認し、「問題ない」と判断し、その取引を進めたとします。









そうなると当然、買主としてはその知り合いの業者に「仲介手数料」を払わないといけないでしょうね。








いけないでしょうね。と書いたのは、その人との兼ね合いで、払わなくて良いケースも、やはりあるからです。が、不動産業者だってボランティアで仕事をしているわけではないので、時間や神経を使った分、やはり「対価」をいただかないとやってられないという事も勿論あります。







かくして、本来必要でなかった「仲介手数料」が、そういった「仲介者」を介すことにより、結局必要となってしまう事があるわけです。







一方、これが取引形態「媒介」であれば、買主には何にも影響は無いのです。先程のケースで言いますと、「媒介」となっている物件に興味を持ったが、その物件を取り扱っている業者Aがあんまり信用出来ず、信頼出来る他の不動産業者Bに相談して取引を進めたとします。









この場合、本来Aに支払われるべきだった仲介手数料がBに支払われれる形になるだけで、買主としてはどちらにしても仲介手数料は払わなければならないのです。そして、どうせ支払うんだったら信頼出来る人に払いたいというのはごく当たり前の人情でしょう。






一つ蛇足ですが、上記の場合、業者Aはタダ働きかというとそうではなく、売主から「仲介手数料」が貰える事になります。









自分で売っていれば「売主・買主」双方から手数料を貰えるのでウハウハですが、先程のケースでは「売主」からしか手数料を貰えないので、正直悲しいわけです。








と言う事で、業者としては直接問い合わせて貰えるようなシステム、信頼性の構築が必要不可欠なわけです。ここにも、やはりお金も掛りますし、人が必要ですし、知恵と工夫と血のにじむような努力が必要なわけです。









頑張ります・・・

５回目！中古住宅を購入する際、何に気を付ければ良いのか！？

こんにちは。まだまだ続きます。先日は「価格と見た目だけではその物件が高いとか安いとかは言えない！」と言う事をお伝えしました。





という事で、「物件資料を冷静に見ましょう」という事も、お伝えしました。では、物件資料を「どう見れば」良いのか、一つずつご説明していきたいと思います。






既にご存知の事も多々あるかと思いますが、何事も「反復継続」が必要です。「それは知っている」と思っても、復習の意味を込めて、我慢してお付き合い下さい。







まず、基本的な事をおさらいしておきましょう。「取引形態」です。取引形態は、不動産に関する公告であれば、必ず、絶対に、１００％記載されています。何故なら、「とっても重要な事」だからです。







では、お手元の広告をご覧ください。中古住宅の売買に絞って書きますが、広告には普通、「媒介」の文字がたくさん並んでいると思います。その次に「売主」。そして、ごくたま〜に「代理」というのがあると思います。






この点は、まず注意しなければならないのですが、ここで何が分かるかというと、一番重要な点は「仲介手数料がかかるか」という事です。「仲介」とは、「媒介」と同義語です。（厳密に言うと違うのかも知れませんが、業界用語としては、イコールで考えられています）







媒介であれば、必ず仲介手数料が必要です。そしてこれは、広告に「いくら必要です」とは書かれません。一定の計算式がありますので、これは各自ご確認下さい。








というのも申し訳ないので、弊社の「仲介手数料」のページをご紹介致します。








基本、不動産業というのは、これが「売上」となるのです。この仲介手数料こそが「めしのタネ」という事になるのです。








ですから、これをオマケしたりする事は、不動産業者にとって、とてもツラい事なのです。売上に、そのまま、ずばっと影響してしまうからです。特に、富山県は、東京・大阪・名古屋といった「大都市」に比べて不動産価格が安く、お隣の石川県などと比べても、やっぱり、不動産価格は安いのです（一般的に。勿論場所によって一概に言えません）







で、不動産価格が安いという事は、その一定のパーセンテージで手数料を貰うのですから、当然、手数料も、都会部に比べ、低くなります。同じような仕事してても、扱う不動産の価格の大小で、受け取る手数料が全然違ってくるのです。









うん・・・？なんだか愚痴っぽくなってきましたね（笑）








と言う事で、媒介は、必ず仲介手数料がかかります。では一方「売主」と書かれた物件は仲介手数料がかからないのかというと、実はそんな事はありません。売主であろうと、仲介手数料がかかる場合は、あるのです。









が、長くなってますので、続きはまた！

４回目！中古住宅を購入する際、何に気を付ければ良いのか！？

と言う事で、４回目です。前回は物件資料とか耐震基準についてご説明しましたが、再度「物件資料」の話に戻します。





物件資料というと、一番簡単なのは「チラシ」なのですが、通常、チラシは何が一番目立つかというと、大体は「価格」が一番目立っているものです。あとは物件写真とかですかね。







で、ここにまず一つの落とし穴があります。価格と写真を見ただけで、なんとなく「高い！」とか「安い！」とかの、イメージが付いてしまうのです。






当たり前の話ですが、物件の価格は、物件の写真（見た目）だけで「高い」とか「安い」とか決められるものではありません。土地の面積、相場、建物面積、築年数、設備、条件、諸費用、その他様々な要因を総合的に見ないと「高い」とか「安い」とか分かるわけが無いのです。







例えば。






築年数が新しいのに、パッと見安い金額であれば、それは「土地」の面積が小さいのかも知れません。土地の面積が小さいと、将来的に駐車場スペースに困るかも知れませんし、増築スペースや趣味（ガーデニングなど）のスペースを取れないわけですし、隣家との接近距離も近くなり、何かと不都合な点が出てくるかも知れません。







また、土地面積が小さくなくても、その場所が「人気の無い場所」という可能性もあります。人気が無いという事は、将来的な利便性の上昇も見込めませんし、資産価値でいうと、「値下がり」というリスクも抱える事になります。（とはいえ、転売しないのであれば、値下がりという事は固定資産税の軽減にも繋がり、場合によってはリスクとは言えない場合もあります。この辺はまた別の機会に）







あと、「安い！」と思っても、「諸経費」を考えると、結構高付く可能性もあります。例えば、上水道を引っ張らないといけないとか、何かの追加工事が必要になるとか。一番分かりやすいのは「仲介手数料」ですよね。こういった「本体価格」とは別途必要な「付随費用」を比較検討して始めて、その物件を購入する「対価」が正確に分かるわけです。









また取り留めのない話にりつつありますが、とにかく「モノと価格」だけで「高い・安い」を判断すると、思わぬ失敗をする事があるという事と、不動産売買には「本体価格」の他に「付随費用」がかかるものですので、「結局全部でいくらかかるのか？」を見ないと、その物件が「高い」か「安い」かは、分からないものです。







本体価格が安いと思っても、冷静に土地・建物を調べると「実は高い」場合もありますし、パッと見て「高い」と感じても、冷静に土地相場・建物価格を検討すれば「実は安い」場合も良くあります。








安いと思っても付随費用がめちゃくちゃかかる場合もありますし、高いと思っていても、付随費用が少なくて結果的には安いという事も、あります。








とにかく、冷静に資料を見てみましょう。という事で、今日はここまで！

続々・中古住宅を購入する際、何に気を付ければ良いのか！？

続きです。前回は「物件資料をしっかり見ましょう」というお話をしました。では、どういった点に気を付けて見て行けば良いかお話致します。





物件資料には、色々な情報が載せられています。中古住宅の場合、まず何を見るべきかですが、まず私なら「新築年月日」を見ます。そしてこれが「昭和５７年１月１日以降」であれば、まあ第一段階はクリアです。






昭和５７年というのは、皆さんご存知の通り、改正された「建築基準法」が施行された年で、この年を境に「耐震基準に適合」しているかどうかの分かれ目となる年です。






この日以前の新築であれば、「旧建築基準法」上の基準で建てられているという事ですので、耐震については、不安が残ります。が、勿論、全ての物件がダメという事ではなく、しっかりと調査を行った結果、「新耐震基準に適合している」と判断されているものもあります。そして、その際は必ず物件資料にその旨が書かれていますので、その点は、しっかり確認いただきたいと思います。







ちなみに、「新耐震基準」に適合していないからといって、絶対に買ってはいけないという事はなく、一定の改修工事を行って耐震性を高める方法もあります。特に、こういった「旧耐震基準」で建てられている建物は、基本的に売買にあたっては、ほとんど「評価」に含まれない事が多いです。








と言う事で、「ほぼタダ」という感じで取引が出来れば、後は改修工事によって付加価値を付け、快適に居住する事も、理論上は可能です。「理論上」と書いたのは、その「改修工事」にかかる費用が、一体いくらかかるのかという事です。








この点は、申し訳ないですがケースバイケースで、建物の状態・規模等により、一概には言えません。実際にやってみないと分からないですし、やってみて「壊した方が良い」となる場合もあります。









と言う事で、昭和５７年以前の住宅は、そういった「リスク」が内在していますので、私は、あまりおススメはしません。









が、そういう物件だからこそ「格安」なモノがあるのも事実ですから、上記のリスクを理解した上で購入するのも、当然「アリ」です。安く買って、最低限の手直しをして住むというのも、それはそれで良い判断の時もあるのです。







ただ大事な事は、「そういったリスクがある」と言う事を「しっかりと」理解しているかどうかです。そしてその為には「物件」だけ見ていても分かりません。「物件資料」と「営業マン」の話をしっかり聞く事が大事なのです。









・・・また取り留めのない話っぽいですね。とにかくこの話、続きます！

続・中古住宅を購入する際、何に気を付ければ良いのか！？

前回の続きです。ちょっと前回は取り留めの無い話になりましたので、今回はもうちょっと実際の取引に即して説明していきたいと思います。「実践編」です。





まず、中古住宅を購入する際、何に気を付ければ良いかですが、まずは「資料」をしっかり見て下さい。「資料」とは、チラシでもインターネット広告でも何でも良いのですが、とにかく「物件情報」が載せられているものです。







不動産は「実際に見て」購入するかどうかを決めるものですが、ハッキリ言って、気になる全ての物件を見るって、かなりのロスです。時間も体力も。なにより「決断力」が無くなります。







結婚と同じかも知れません。あまりに慎重になって色々な人とお付き合いするのって、非常にロスが多いと思うのは私だけでしょうか。「いいな！」と思ったら、その人で決めてしまえば良いのではないでしょうか。







「この人はとても良い人だけど、世の中にはもっと自分に相応しい人がいるのかも」と思ってしまう所ですが、果たしてそれで良いのでしょうか。そんな理由で、折角の「縁」を壊してしまって良いモノなのでしょうか。私の個人的意見としては、はなはだ疑問です。「良い」と思うのであれば、決断すれば良いのです。









「それで後悔するような事になったらどうしてくれるんですか！？」と言われそうですが、人間のやる事なんて、全部後悔するに決まってます。何をしても後悔するのなら、自分の感覚にしたがった方が良いとは思いませんでしょうか？









と、やや乱暴な言い方かも知れませんが、時間は有限なのです。思い悩んでいるうちにも、物件はどんどん動いていきます。時は金なりで、特に賃貸物件に入っている方は、その間ずっと「家賃」を払わないといけないわけですし、購入が遅ければ遅いほど、「住宅ローン」も組みにくくなります。








とにかく、あまりに慎重に選び過ぎると、最後は「もう！これでいいや！」みたいな捨て鉢状態となり、本当にとんでもない住宅を選んでしまう事もあります。








では、パッと見てパっと買うのが中古住宅の買い方なのか！？と聞かれると思うのですが、そうでもありません。衝動買いする程安い買い物ではないのです。そして、だからこそ「物件資料」をしっかり確認する必要性があるわけなのです。










物件資料、即ちチラシとかネット広告とかですが、ここには、必要にして十分（とは言いません。７分目くらい）の情報が詰め込まれています。まずはここをしっかり押さえ、その上で「現場」を確認すべきです。










お見合いだって職場の採用試験だって、まずは「書類審査」があるわけじゃないですか。全員とガッツリ面接するなんて、中々出来る事ではないですし、無駄です。無駄な事は、極力しない方が合理的です。（と、私は思っています）








では次回、「物件資料の見方」についてご説明したいと思います。それでは！

中古住宅を購入する際、何に気を付ければ良いのか？２０１４年秋バージョン

前々回の続きです。中古住宅を購入する際、何に気を付ければ良いのか？です。早速行きましょう。







中古住宅を購入する際、何に気を付けるべきかは、２種類の「注意点」があります。それは「物件自体」という点と、「取引内容」という点です。まずは「物件」から見て行きましょう。








物件というのは、まあ中古住宅そのものという事なのですが、これは「立地・大きさ・形状・環境・間取り・建築の質・設備の質・リフォームの有無・価格」等、色々な要因が絡み合って出来上がっています。






このうち、まず気にすべきは「立地・環境」という事でしょう。







何故なら、建物自体は、ある程度のお金を掛ければ自分の力で変更出来ますが、立地や環境は、自分の力だけで変更する事は、非常に難しいからです。（引っ越すしか選択肢が無い場合もある）







では、どのような立地・環境が良いのかと言うと、ここは注意して欲しい所ですが、「人によって」違います。







ある人は駅から近い所が良いでしょうし、ある人は職場から近い所が良いでしょうし、ある人は実家から近い所が良いでしょうし、街中が良い人がいれば、自然に近い場所が良い人もおり、静かな環境が良い人がいれば、賑やかな場所の方が良い人もいます。この辺は一概には言えません。








ただ、その中でも「人気」には偏りがあります。そして「人気」が高い場所ほど価格は高くなります。ま、当たり前ですね。







しかし、価格が高いという事は、それだけの経済的対価を払わないといけないという事ですので、本当に「人気のある場所を買って幸福かどうか」は、何とも言えません。







我々の商売は「頑張って住宅を購入したけど、泣く泣くその住宅を手放した」という事が日常茶飯事であり、結局、「いくら良い住宅を買っても維持できなければ意味がない」と言う事を知っていますので、無理なく購入できる物件が、一番良いと思っています。








また、人気が高い場所は土地単価が高い分、敷地面積が狭い場合が多いです。総額を抑える為ですね。逆に、土地単価が安い場所は、敷地面積が広い場合が多いです。








地方都市の場合、「駐車スペース確保」の為に敷地面積が広いのはかなりのメリットです。また、雪が良く降る地域の場合、敷地が狭いと隣家との距離も近くなり、雪落ちでトラブルになる事もあります。







弊社でも以前ありましたが、隣家のエアコンの室外機からの排気が気になってクレームをつけられたり、キッチンの換気扇の排気が気になってクレームをつけられた例がありました。








そういう点から考えると、やはり敷地面積は大きいに越した事はありません。通風や陽当りを考えても、周囲とあまり接近してない方が良いに決まってますよね。








うーん・・・。何か取り留めのない話になってきましたね。すみません。長くなってきたので続きは次回！

ご質問にお応えします！中古住宅購入にあたって気を付ける点！

先日、久しぶりに日記にコメントいただきました。誹謗中傷かと思いきや、「いつも見てます」という、非常に真摯なコメントでした。誠にありがたい事ですし、結構サボりがちでしたので、ちゃんと真面目に書かないといけないなと反省しております。






さて、いただいたコメントでは二点の事実が書かれておりました。一点は「購入の申し込みをした物件が、売主の都合で買えなくなった」という事実、もう一点は「見に行った次の日に購入の申し込みをしたが、買えなかった。当日申し込んでいれば・・・」という愚痴（？）でした。






私の理解した所では、この二点は別問題ですよ・・・ね？（と、解釈しました）








という事で、まず一点目ですが、「買いたい！」という意思表示を出しているのに、売主の都合で買えなくなるという事は、たまにあります。実際、あってはならない事なのですが、あります。







どういうケースが考えられるかというと、普通は「一般売主」の場合です。要するに、売主が我々不動産業者ではなく、一般の消費者、あるいは不動産業以外の事業者の場合です。普通に考えて、我々のような不動産業者が売り出しをかけて、申込みが入っているのに「売主都合で」キャンセルという事は、あまり考えられません。







無いとは言えませんが、非常にみっともない話です。








この場合の売主都合というのも色々ありますが、良くあるのは、「やっぱりやーめた」という気分的なキャンセルです。一端納得した売値に納得がいかず取り下げたり、あとはもう、家庭の事情などの「個別的理由」ですよね。








本当はこういう事があると、買主さんにも多大な迷惑をお掛けしますし、仲介業者も、振り回されて大変です。売主側に入った仲介業者がしっかりしてないと、往々にしてこのような事態は起こります。（どれだけ注意しても阻止できない事もありますが）







一方、売り出しの「次の日」に申し込んで買えなかったというのは、これは単純に「スピード」の問題ですので、なんというか「ご縁」のお話になります。








いつも言っておりますが、中古住宅というのは「その場所にある」世界でたった一つのモノです。隣同士の同じような住宅であっても、採光や通風、道路付け、近隣との関係等もあって、やはりどちらも「世界でたった一つのモノ」です。








そして、「自分が欲しい」と思うモノは、必ず他にも「欲しい」と思う人がいるはずです。人間なんて、大多数はほぼ似たような考えを持っているのですから。もちろん、好み、希望条件は違いますけどね。









とはいえ、「中古住宅は一つしか無いんだからスピードが命！」というだけではありません。ただ単にスピード勝負では、思わぬ失敗をしてしまう場合も多いです。安い買い物では無いのですから、見るべき所を見ないと、取り返しの付かない事になってしまいます。









と言う事でようやく本題へ。「中古住宅を購入する際、何に気を付ければ良いのか？２０１４年秋バージョン」をお送りしたいと思います。








以前もこの辺の事は書いたことがあると思うのですが、不動産業界も日進月歩、激しい変化の潮流の中にあります。ここらで一度、おさらいの意味を込めまして最新版の「気を付けなければならない事」を書いておいても良い頃でしょう。








が、長くなりましたので、続きは次回。出来るだけ早く書きたいと思い、努力も致しますので、もうしばらくお待ちくださいませ！！

貰えるものは是非貰っておきましょう。すまい給付金と既存住宅かし保険

「既存住宅かし保険」という制度をご存知でしょうか？詳しく書くとキリがないので勘弁していただきたいのですが、簡単に言うと「中古住宅を買って、何か問題があったら保険が適用される制度」という事です。簡単過ぎてスミマセン。





しかし、何でもかんでも保証されるワケでは無く、外部から雨水が侵入してくるような場合や、建物の構造上の問題のみです。







と言う事で、例えばガスコンロが壊れたとか電気温水器が壊れたとか、そういうものには適用されません。それらは建物の「付帯設備」という事になりますので、新品であれば「１年」といったような保証期間が設けられている場合もあります。が、それはともかく。






この保険、何が重要かというと、４月から始まる「すまい給付金の適用条件になっている」という事です。







すまい給付金は、以前もお伝えした事があるのですが、本年４月の「消費税増税」以降、消費税が課税される新築や中古住宅を購入した場合、その増税分を緩和する為に国から支給されるお金の事です。（これもごく簡単に書いてます）







金額は「１０万円、２０万円、３０万円」と、８％時は最大３０万円です。収入やその他の条件により金額は変わりますし、全く貰えない場合もあります。がとにかく。







中古住宅の場合「既存住宅かし保険」へ加入するなど「売買時に検査を受けている」住宅のみが、「すまい給付金」の支払い対象となるのです。逆に言うと、これらの要件に合致していない住宅を購入した場合、「すまい給付金」という恩恵を受ける事が、出来ないのです。









そしてこの保険、火災保険と異なり「どんな住宅にもかけられる」というものではありません。それなりの「住宅性能」を備えていないと、加入出来ません。まあ、当然ですよね。将来的に事故が発生しそうな住宅に保険加入を認めると、後々の事故に対応する為、保険会社が大損してしまう可能性もあります。









ですから、「一定の検査を行い、合格した住宅」のみがこの保険に加入する事が出来、そうした住宅のみが「すまい給付金」という制度を利用する事が出来るわけです。









という事で弊社も、この「既存住宅かし保険」の登録事業者になりました。








これに限らず、これからも「良質かつ安価な中古住宅を安心して」購入していただけるよう、色々と取り組んでいきたいと思っております。無理に応援して下さいとは言いませんが、是非温かい目で見守っていただければと思います。よろしくお願い致します！

実はこういう住宅がある意味一番「お買い得♪」築後9か月の家！！

こんにちは。本日は、これぞお買い得！という物件情報をお伝えしたいと思います。



外観はこんな感じで、インナーガレージが付いてます。電動シャッターなので、クルマに乗ったまま上げ下げできます。これは便利ですし、カッコいいですよ〜♪

以下、間取りと内部写真等を掲載致します。



で、ここからが本題ですが、この物件、価格が2,580万円です。え？高い？？


いやいや・・・。スゴイ値下率なんですよ。築が新しい物件は。


新築物件は、人が住む事により「中古」となります。（住んでなくても中古になる事もあります）


土地を買って、家を建てるコストは、そりゃ高いモノです。


しかし、建物は年を経るにつれて「経済的価値」が安くなります。要するに、徐々に建物の評価額は安くなっていき、最後には「価値なし」という事になってしまいます。


で、この「減価」なんですが、新築は、人が住んだ時点でガクンと減価します。


例えば、今回の物件についてもそうなんですが、新築時は３０００万以上のコストをかけた住宅であっても、数か月住んだだけで、５００万程度の「減価」がなされます。当然、これは物件毎にケースバイケースです。


減価率、なんと２０％近く。


ただ当然、いくら住宅が良くても「場所」は大きな問題です。が、逆に言うと！！


場所さえ問題なければ、新築まもない中古は「絶対お得」と言う事が言えると思います。ただし！！


「人が使った家なんかに住めるか！！」という神経質な方には、やはりお奨めは出来ません。本であれ服であれ、どうしても、「人が使ったモノ」に抵抗がある方はやはり「新築」を購入すべきです。が！


「まあ、別に掃除すりゃキレイじゃん」て方には、今回のような築浅物件は絶対にお得です。


最後に！！


「新築建売でもうちょっと安いのあるじゃん」とお思いの方。


グレードが違います。



とはいえ。無理にお奨めはしません。真剣な方のみ、是非中をご覧ください。



と言う事で本日の格言



「１歳上の女房と１年未満の築浅住宅は金のわらじを履いてでも探せ」


以上です！

不動産取引、「要は場数だ！ベテラン最強説！」は本当か？

こんにちは。

昨日の続きです。宅地建物取引業（通称　宅建業）の免許には（　）内に更新回数が記されているという話でした。

という事は、単純に（１）なら、免許を取得して５年経ってない業者、（２）なら５〜１０年の業者、（３）なら１０〜１５年の業者、（４）なら１５〜２０年の業者、（５）なら２０年〜２５年の業者　と言えます。

ただし、以前まではこの更新期間が「３年」でした。ということで、１９９４年に設立された我が社は現在「創業１８年」ですが、免許証番号は（５）になります。（一応ちゃんと書いておくと、９４年の創業当初が（１）、９７年に（２）、０２年に（３）、０７年に（４）、そして今年、１２年に（５）という流れです。）

では、当社が（５）だから、（１）とか（２）の業者より「出来るヤツ」かというと、それは全く違うと思います。

（１）であろうと、その「業者」としての歴史が浅くても、「個人」として相当の歴史を刻んでいる猛者はたくさんいます。

また、各自の「得意分野」もあります。

（５）であろうと（１０）であろうと、不動産業の「全ての分野」に精通している人間はいません。「不動産」と一口にいっても間口が広く、色々な専門分野があります。当社でも、中古住宅に関する経験、実績というものは（１０）の業者にも負けない自信はありますが、「分譲地」とか「事業用」とか「賃貸アパート」などとなると、正直、業歴は浅くとも、これらを専門としている業者に遠く及ばない可能性があります。

不動産業に限らず、世間では「場数」というものが様々なモノの判断基準となる事が多いです。しかし、どれだけ場数を踏もうと、「そこから何を得たのか？」が最も大切なわけです。

私も、毎日中古住宅の色々な案件を扱っていますが、常に一件一件で勉強です。どれだけ長くやろうと、「発見しようと思えば新たな発見」はあるはずです。

一応当社も（５）という比較的大きな更新数字になってきましたが、常に初心を忘れず、一つ一つ丁寧に案件に取り組んでいこうと思います。

という事で、自省をこめた日記でした。さよなら。

↓
おかげさまで持ちかえしてきました。


にほんブログ村

知ってるようで知られてない！？不動産の｢契約｣とは！？

明けましておめでとうございます。本年もよろしくお願い致します。

と、１月も１３日になってようやく現れた不動産営業犬・ふくちゃんです。それはそうと、毎日寒いですね〜。子供の頃は雪が降るとハイテンションで外に遊びにいったものですが、今は到底そんな元気はありません。あの頃は何故あんな生活で風邪もひかなかったのか・・・。子供はスゴイ。

さて。今日は｢知っているようで知られていない｣シリーズ、第二段をお送りします。

今日は不動産の｢契約｣に的を絞ってお届けします。

まず。皆さんにお聞きしたいのですが、不動産の契約とは、一体いつの事かご存知でしょうか？順番を追って以下に列挙しますので、｢ここが不動産の契約だ！｣と思う所で｢ビンゴ！｣と叫んで下さい（何故？）

�@不動産の購入申込書に署名・捺印する。
�A不動産の重要事項説明書に署名・捺印する。
�B不動産の売買契約書に署名・捺印する。
�C不動産の所有権移転申請書に署名・捺印する。
�D不動産の引渡しを受け、物件の鍵を受け取る。
�E不動産の権利証（現在の呼び名は”登記識別情報”）を受け取る。

｢ふざけんなー！！！｣
という感じでしょうか・・・。

｢契約｣って言ってしまってんじゃん！て感じでしょうか・・・。そう。正解は�B不動産の売買契約書に署名・捺印した時が｢契約｣です。

ただし、厳密には｢契約｣は意思の合致さえあれば成立しますので、必ずしも書面にした時点とは限りません。その前の単なる｢話し合い｣の時点でも契約は成立しうるのです。しかし、｢話し合い｣では契約があった事の証明が非常に難しく、相手が｢そんな事知りませんよ｣と言い始めるとなんとも出来ません。

という事で｢実務上｣不動産の契約とは契約書に署名・捺印した時点という事が出来るでしょう。

ここで一つ注意点です。皆さんの中には、この｢契約｣を｢仮契約｣と呼び、実際に物件の引渡しを受けることを｢契約｣と呼んでいる方もいらっしゃいます。これは明らかに｢間違い｣です。

不動産の取引において｢仮契約｣というのは存在しません。

申し込み
↓
契約
↓
引渡し

という流れです。ある意味単純ですね。新年一発目からあんまり面白くなかったですか？まあ良いじゃないですか。犬にも正月ボケはあるのです。それでは！

知っているようで知ってない不動産取得税のお話

こんにちは。富山県の不動産会社、（有）ランド・プランで働く営業犬・ふくちゃんです！

今日から新シリーズ。第一回目は「不動産取得税」のお話です。

不動産取得税は、大まかに言えば「不動産を買った人」に対し「一回だけ」「払え！」と請求が来る税金です。

大体不動産を購入して半年後くらいに請求が来ます。

詳しい事は県税事務所等のホームページで確認してもらいたいのですが（なんじゃそりゃ）、ここでは重要な事だけお知らせします。

「不動産取得税は、申告さえすれば、１０万円以上安くなる場合がある！」

と言う事です。

と、ここまでは知っている人も多数いらっしゃるでしょう。ちなみに、中古住宅に絞って不動産取得税のお話をすると、「軽減を受けられる要件」としては以下の通りです。

�@本人居住用である事。
�A延床面積が５０�u〜２４０�uである事。
�B次のいずれかの要件を満たす事。
（ア）鉄骨造（軽量鉄骨はダメ）、鉄筋コンクリート造の場合は築２５年以内である事。
（イ）昭和５７年１月１日以後に新築されたものである事。
（ウ）昭和５６年１２月３１日以前の新築でも、「新耐震基準」に適合している事が「取得日」以前に証明されている事。


ミソは�Bです。ここで良く勘違いしている方がいるのです。そのよくある勘違いがこちら。
↓
「木造は築２０年まで」


違うのです！

「昭和５７年１月１日」以降に建てられた家なら、不動産取得税の軽減が受けられるのです！！

これは、例えば「住宅ローン控除」「登録免許税」に関する適用条件が「木造の場合は築２０年」となっているのと混同している為に発生しています。

「住宅ローン控除」は所得税に関する特例。登録免許税は登録免許税。どちらも「国税」。しかし、不動産取得税は「県税（富山県の場合。東京都なら都税？）」なのです。取扱先が違えば取扱方法も異なるのです。

築２０年以上でも不動産取得税の軽減が受けられる場合がある！

これは是非覚えておいて下さい。

ちなみに、申告は必ずしなければなりません。この申告は、２月とか３月にやっている例の「確定申告」ではありませんのでご注意下さい。別途申告が必要です。当社の場合、中古住宅を売却した際は必ずこの手続きを代行で行ってます。ただし注意してほしいのは、不動産取得税が全く０になるとは限らないという事です。０になる場合もあるし、いくらかの税金はかかる場合もあります。この辺りは不動産の評価とか、面積によっても異なります。

不動産取得税は一度払うと帰ってきません。お気を付け下さい・・・。