富山県で中古住宅売買をお考えのあなたへ　これだけは知っておきたい！犬でもわかる不動産講座！

一応年初ですので・・・。新年明けましておめでとうございます。旧年中は大変お世話になり、誠にありがとうございました。本年も何卒よろしくお願い申し上げます。
・
・
・
こういう、ごく当たり前の挨拶って、苦手なんですよね。皆さんも色々な所で言われて飽き飽きしてるかも知れませんし。と言いながらも、挨拶というのは大事です。本当に昨年は色々な方にお世話になり、ありがとうございました。



そして、このブログをご覧いただき、誠にありがとうございます。結構、意外な方から「見てますよ」と言われるんですよね。非常に嬉しいです。




で、今回のタイトルについてなんですが、本日、大学時代の友人から年賀状が来ました。まあ、毎年来ているのでそれはごく普通の事なんですが、今年はそこに「ブログ見てますよ！」と書かれておりました。






県外にいる友人であり、まず逢う機会もありませんのでヒジョーーに嬉しかったのですが、素直にこう思ってしまったのです。「見てるんならコメントせんかい！」と・・（笑）






いや、見てくれているだけで嬉しいんですけどね（笑）







という事で、今回は一切「不動産」に関係ないお話でしたが、なんか、こういうのがあると元気が出ますよね。悩み多き日々ですが、頑張ります（笑）

富山市田畠引渡し完了致しました。年末も押し迫っている中お手続きいただき、誠にありがとうございました。




そういえば本日はクリスマスでしたね。という事で身内ネタですが、先日、娘がサンタさんに手紙を書いていました。内容は「プレゼントして欲しい物」





「ホイップル」というオモチャ（？）と、「ニンテンドーＤＳ」が欲しいと書かれており、「高い物を二つもお願いしてもうしわけありませんが、良い子にするので下さい。」と書かれていました。





「うん、サンタさんも、そういう気持ちを持つ子供になら、きっと二つともプレゼントしてくれるよ。」と言っておきましたが、私の経済情勢と教育的見地により、ＤＳの方は却下。それでも大喜びしておりました。





ちなみに、私にとって一番ありがたいプレゼントは「どんな形であれ、私と取引していただける事」つまり「ご縁」です。
今回もお取引いただき、本当にありがとうございました<(_ _)>

と言う事で、昨日の続きです。皆さんもお気付きと思いますが、１１月って、不動産の広告を良く見ますよね？




え？見ない？





えーっと、見て下さい。じゃないと話が進みません（笑）






実際、多いのです。これにはいくつかの意味がありますが、まずは「需要がある」という事です。何故かは良く分かりませんが、秋は、不動産が動く時期です。これも、こじつければ色々理由がありそうですが、私にはハッキリした事は分かりません。






良く言われるのが「新年を新居で迎えたい」というヤツですが、確かにそういう事もあるとは思いますね。







あと、「売り手側」の事情もあります。売り手としては、やはり「冬」を越したくないのです。基本的に、冬になると物件は非常に売りにくいです。特に富山県は雪が多いですからね。なかなかゆっくり「不動産の購入を検討する」という感じにはなりません。








あと、「決算」という事もあります。まあ、この「決算期」というヤツも、１２月決算の所もあれば３月決算の所もあり、６月決算という所もあって一概には言えないのですが、１２月決算の会社が多いというのも、事実です。（私の周囲では）








と言う事で、この辺にも色々な事情はあるのですが、決算期を前に「在庫処分したい」と思う業者も、やはり少なからず存在するわけです。







となると、「需要側」の数も多く、「供給側」も売ってしまおうと努力しますので、それらのコラボレーションにより、物件は、やはり他の時期より動きやすくなります。







要するに、ぶっちゃけて言いますと、物件価格が安くなってますし、需要も多いので、それまで売れなかった物件も、さらっと売れてしまう事が多いです。









夏のように暑くなく、１２月〜２月の厳冬期でも無いので雪もなく、引越も比較的気持ちよく出来ます。と言う事で、今なら「新居でクリスマス」という事も十分間に合います。








本日の結論。「１１月は不動産の買い時である」








それでは！

こんにちは。ちょっと今回はオープンハウスの告知を兼ねまして、不動産屋の裏事情をお伝えしたいと思います。





本日１１月８日（土）および９日（日）、富山市田畠にてオープンハウスを行います。詳細はホームページにてご確認下さい。






と、言いたい所ですが、一応ご案内しておきます。場所はこちら









外観はこちら









間取り図はこちらです。








内部はこんな感じ


















水回りは全て新品です。また、オール電化住宅の為、深夜電力を上手く使えば光熱費も抑えられます。とにかく、リフォーム済みの為、追加工事なしで即入居出来るのが一番の魅力と思います。







保育園・小学校・駅、全て１�q圏内ですし、コンビニも近いです。閑静な大型住宅団地内の住宅であり、近隣環境も良好と言えます。








また、以前もお伝えしました「既存住宅売買瑕疵保険」適合物件の為、お住まいいただくのも安心ですし、「最高３０万円」の「すまい給付金」の支給対象にもなっております。３０万円は、大きいですよ。








という事で、告知を終わります。








本日は「裏事情」の話なのですが、そろそろ準備をしないといけませんので、これは後程投稿したいと思います。すみません。では後程！！

こんにちは。前回の補足からいきます。前回「既存住宅売買瑕疵保険」について簡単にご説明しました。で、結局、この保険が適合している物件であれば、基本的に、その住宅に関しては、そんなに心配する事はないのです。





既存住宅売買瑕疵保険適合物件であれば、耐震基準を満たしており、構造上も、基本的に問題ない物件であるという事が出来ます。た・だ・し。






これは「建物」しか見ませんので、例えば「設備関係」は、関係ないのです。設備関係とは、例えばお風呂の給湯設備であったり、エアコンであったり、洗面化粧台、浴室設備、その他諸々です。







という事は、「既存住宅売買瑕疵保険」が付いている住宅であれば、そういった「設備状況」等を重点的に見る必要があります。だって、構造上の事は「既存住宅売買瑕疵保険」で担保されているわけですからね。







で、設備ですが、リフォーム住宅の場合でも「全て」「何から何まで」新品の設備を使っているとは限りません。この辺は、その設備の状態や総額を鑑み、業者としても「交換すべきか」「そのまま使って大丈夫か」という、判断が難しい所です。







で、ここで一つ言える事は、そりゃ新品設備の方が、安心だという事です。とは言っても、そんな新品設備ばっかり使っている住宅は、総額も張ってくるという事です。ではこの点どう判断すべきかですが、これはもう、現地を見るしかないですよね。








築年数がある程度古くても、既存住宅売買瑕疵保険が適用され、新品設備が多数使われている住宅なら、構造上も設備も安心なのですから、「築年数が古い」というだけで排除する必要は、無いわけです。






また、設備が新品でなくとも、その状況や年式、保証などがあれば、中古品であっても、それだけで排除する必要も、無いわけです。実際に見て、「なんだ、全然問題ないじゃないか」と言う事は良くあります。







ちょっと何を言いたいのか忘れてしまいましたが、チラシなどの「物件情報」では、「築年数」や「リフォーム箇所」は書かれていますが、実際に見て見ないと、それらの「真の状態」は分かりません。







もしその物件の場所・価格・間取りなどが「売買の検討対象」に入っているのであれば、是非内覧される事をおススメします。物件資料だけでは、絶対に判断出来ませんから。








一方、その物件の「場所・価格」が気にくわない場合は、見る必要はありません。これらは、基本的に「資料を見れば分かる事」なので、一々現地に行く労力を費やす事はありません。「間取り」は、物件によっては変更可能な場合もありますので、ケースバイケースです。








中古住宅には「物件資料だけを見ればそれで十分なモノ」と、「絶対に内覧した方が良いモノ」の二つがある事をご理解下さい。それでは！！

新展開！と書きましたが、まだ何も考えておりません。何を書きましょうか・・・。






物件資料についてでしたよねえ・・・。お、そうです。最近話題の「既存住宅瑕疵保険」と「すまい給付金」についてご説明しておきましょうかね。この辺、意外と体系的に理解している方は、結構少ないと思いますので。では行きます。








まず、既存住宅瑕疵保険とは、ごく簡単に言うと、購入した中古住宅に瑕疵（＝欠陥）があった場合、その補修に関する費用を補償してくれる制度です。ごく簡単に書いてますので、詳しい定義とは異なりますが、まあそんな感じです。








そして、この「既存住宅瑕疵保険」を適用できる住宅は、第三者機関による「現場検査」が必要になります。売主の業者がやるのではありません。取引に関係ない、第三者の専門家の方が検査する事になります。ちなみに、この検査員の方は「一級建築士」の方だそうです。








一級建築士・・・。試験って難しいんでしょうねえ・・・。私には想像も付きません。が、それはさておき。この「既存住宅瑕疵保険」の現場検査に合格し、実際に保険料を納めた住宅が、「すまい給付金」の支給対象となります。（その他にも要件がありますし、この制度以外でもすまい給付金を取得できる場合もありますが、紙面の関係で今回は割愛致します）









とにかく、簡単に言うと、中古住宅で「すまい給付金」を受け取りたい場合は「既存住宅瑕疵保険」に加入していなければならないわけです。すまい給付金はご存知でしょうか？最高３０万円が支給される、ありがたーい制度です。








で、既存住宅瑕疵保険の話に戻りますが、この制度は、中古住宅を安心して取得できるように作られた制度であり、一定の「欠陥」が元で「事故」が起きた場合に、その補修費用を補償してくれる仕組みです。






ちなみに「事故」とは「対象住宅の保険対象部分の隠れた瑕疵に起因して、対象住宅が基本的な構造耐力性能又は防水性能を満たさない場合」を言うらしいです。（丸写し）








ただ、基本的に、現場検査を通った物件は、こんな事故は、まず起きません。何故なら、保険を引きうける方も、保険金を払いたくないのでしっかり調査し、将来問題が起きそうな物件には「合格」を与えてくれないならです。








ですから、物件資料に「既存住宅売買瑕疵保険適用物件」などと書いてあれば、一定の安心感を持って購入していただいて結構だと思います。繰り返しますが、最高３０万円のすまい給付金の対象にもなりますし。








と言う事で、例えば弊社ではこんな物件やこんな物件があります。







ちょっと宣伝してしまいましたが、その他の物件についても、ご希望があれば、この制度を利用する事は可能です。ただし、その場合は５万円前後の実費が必要になります。ですから、すまい給付金の対象とならない「高額所得者」の場合は、そんなに必要性は無いのかなと、私個人は思っています。









まあとにかく、「既存住宅売買瑕疵保険適合物件」と書いてあれば、一定の厳しい検査を通過した住宅といえますので、一つの判断材料にはなると思います。今日はちょっとややこしい話だったと思いますし、ごくごく簡単に書いてますので補足したい所が山ほどあります。が、中々文面では全てを網羅する事は困難です。また個別にお話する機会がありましたらしっかりとご説明したいと思います。よろしくお願い致します！

前回の続きですが、皆さんはもうお分かりだと思うので、簡単に書きます。前回私は取引形態が「媒介」であれば必ず仲介手数料が必要になる。ただ一方、取引形態が「売主」の場合であっても、仲介手数料がかかる事があるとお伝えしました。






お分かりですよね。仲介手数料というのは、売主と買主の間に入り、取引に関する交渉や手続きを行う事で発生する手数料です。







となれば、「売主」と「買主」が、仲介者を介さずに直接取引を行えば、そこには「仲介手数料」は発生しません。が、逆に言えば、そこに仲介者が絡んでくれば、当然仲介手数料が発生します。







具体的な例で言いますと、物件資料に「売主」とあって、直接その業者に電話をし、取引の交渉を行えば、当然仲介手数料は発生しません。








しかし、「この業者、本当に大丈夫な所なのか・・？」と不安に感じ、知り合いの不動産業者に相談したとします。そして、その知り合いが売主である業者に色々と確認し、「問題ない」と判断し、その取引を進めたとします。









そうなると当然、買主としてはその知り合いの業者に「仲介手数料」を払わないといけないでしょうね。








いけないでしょうね。と書いたのは、その人との兼ね合いで、払わなくて良いケースも、やはりあるからです。が、不動産業者だってボランティアで仕事をしているわけではないので、時間や神経を使った分、やはり「対価」をいただかないとやってられないという事も勿論あります。







かくして、本来必要でなかった「仲介手数料」が、そういった「仲介者」を介すことにより、結局必要となってしまう事があるわけです。







一方、これが取引形態「媒介」であれば、買主には何にも影響は無いのです。先程のケースで言いますと、「媒介」となっている物件に興味を持ったが、その物件を取り扱っている業者Aがあんまり信用出来ず、信頼出来る他の不動産業者Bに相談して取引を進めたとします。









この場合、本来Aに支払われるべきだった仲介手数料がBに支払われれる形になるだけで、買主としてはどちらにしても仲介手数料は払わなければならないのです。そして、どうせ支払うんだったら信頼出来る人に払いたいというのはごく当たり前の人情でしょう。






一つ蛇足ですが、上記の場合、業者Aはタダ働きかというとそうではなく、売主から「仲介手数料」が貰える事になります。









自分で売っていれば「売主・買主」双方から手数料を貰えるのでウハウハですが、先程のケースでは「売主」からしか手数料を貰えないので、正直悲しいわけです。








と言う事で、業者としては直接問い合わせて貰えるようなシステム、信頼性の構築が必要不可欠なわけです。ここにも、やはりお金も掛りますし、人が必要ですし、知恵と工夫と血のにじむような努力が必要なわけです。









頑張ります・・・

こんにちは。まだまだ続きます。先日は「価格と見た目だけではその物件が高いとか安いとかは言えない！」と言う事をお伝えしました。





という事で、「物件資料を冷静に見ましょう」という事も、お伝えしました。では、物件資料を「どう見れば」良いのか、一つずつご説明していきたいと思います。






既にご存知の事も多々あるかと思いますが、何事も「反復継続」が必要です。「それは知っている」と思っても、復習の意味を込めて、我慢してお付き合い下さい。







まず、基本的な事をおさらいしておきましょう。「取引形態」です。取引形態は、不動産に関する公告であれば、必ず、絶対に、１００％記載されています。何故なら、「とっても重要な事」だからです。







では、お手元の広告をご覧ください。中古住宅の売買に絞って書きますが、広告には普通、「媒介」の文字がたくさん並んでいると思います。その次に「売主」。そして、ごくたま〜に「代理」というのがあると思います。






この点は、まず注意しなければならないのですが、ここで何が分かるかというと、一番重要な点は「仲介手数料がかかるか」という事です。「仲介」とは、「媒介」と同義語です。（厳密に言うと違うのかも知れませんが、業界用語としては、イコールで考えられています）







媒介であれば、必ず仲介手数料が必要です。そしてこれは、広告に「いくら必要です」とは書かれません。一定の計算式がありますので、これは各自ご確認下さい。








というのも申し訳ないので、弊社の「仲介手数料」のページをご紹介致します。








基本、不動産業というのは、これが「売上」となるのです。この仲介手数料こそが「めしのタネ」という事になるのです。








ですから、これをオマケしたりする事は、不動産業者にとって、とてもツラい事なのです。売上に、そのまま、ずばっと影響してしまうからです。特に、富山県は、東京・大阪・名古屋といった「大都市」に比べて不動産価格が安く、お隣の石川県などと比べても、やっぱり、不動産価格は安いのです（一般的に。勿論場所によって一概に言えません）







で、不動産価格が安いという事は、その一定のパーセンテージで手数料を貰うのですから、当然、手数料も、都会部に比べ、低くなります。同じような仕事してても、扱う不動産の価格の大小で、受け取る手数料が全然違ってくるのです。









うん・・・？なんだか愚痴っぽくなってきましたね（笑）








と言う事で、媒介は、必ず仲介手数料がかかります。では一方「売主」と書かれた物件は仲介手数料がかからないのかというと、実はそんな事はありません。売主であろうと、仲介手数料がかかる場合は、あるのです。









が、長くなってますので、続きはまた！

と言う事で、４回目です。前回は物件資料とか耐震基準についてご説明しましたが、再度「物件資料」の話に戻します。





物件資料というと、一番簡単なのは「チラシ」なのですが、通常、チラシは何が一番目立つかというと、大体は「価格」が一番目立っているものです。あとは物件写真とかですかね。







で、ここにまず一つの落とし穴があります。価格と写真を見ただけで、なんとなく「高い！」とか「安い！」とかの、イメージが付いてしまうのです。






当たり前の話ですが、物件の価格は、物件の写真（見た目）だけで「高い」とか「安い」とか決められるものではありません。土地の面積、相場、建物面積、築年数、設備、条件、諸費用、その他様々な要因を総合的に見ないと「高い」とか「安い」とか分かるわけが無いのです。







例えば。






築年数が新しいのに、パッと見安い金額であれば、それは「土地」の面積が小さいのかも知れません。土地の面積が小さいと、将来的に駐車場スペースに困るかも知れませんし、増築スペースや趣味（ガーデニングなど）のスペースを取れないわけですし、隣家との接近距離も近くなり、何かと不都合な点が出てくるかも知れません。







また、土地面積が小さくなくても、その場所が「人気の無い場所」という可能性もあります。人気が無いという事は、将来的な利便性の上昇も見込めませんし、資産価値でいうと、「値下がり」というリスクも抱える事になります。（とはいえ、転売しないのであれば、値下がりという事は固定資産税の軽減にも繋がり、場合によってはリスクとは言えない場合もあります。この辺はまた別の機会に）







あと、「安い！」と思っても、「諸経費」を考えると、結構高付く可能性もあります。例えば、上水道を引っ張らないといけないとか、何かの追加工事が必要になるとか。一番分かりやすいのは「仲介手数料」ですよね。こういった「本体価格」とは別途必要な「付随費用」を比較検討して始めて、その物件を購入する「対価」が正確に分かるわけです。









また取り留めのない話にりつつありますが、とにかく「モノと価格」だけで「高い・安い」を判断すると、思わぬ失敗をする事があるという事と、不動産売買には「本体価格」の他に「付随費用」がかかるものですので、「結局全部でいくらかかるのか？」を見ないと、その物件が「高い」か「安い」かは、分からないものです。







本体価格が安いと思っても、冷静に土地・建物を調べると「実は高い」場合もありますし、パッと見て「高い」と感じても、冷静に土地相場・建物価格を検討すれば「実は安い」場合も良くあります。








安いと思っても付随費用がめちゃくちゃかかる場合もありますし、高いと思っていても、付随費用が少なくて結果的には安いという事も、あります。








とにかく、冷静に資料を見てみましょう。という事で、今日はここまで！

続きです。前回は「物件資料をしっかり見ましょう」というお話をしました。では、どういった点に気を付けて見て行けば良いかお話致します。





物件資料には、色々な情報が載せられています。中古住宅の場合、まず何を見るべきかですが、まず私なら「新築年月日」を見ます。そしてこれが「昭和５７年１月１日以降」であれば、まあ第一段階はクリアです。






昭和５７年というのは、皆さんご存知の通り、改正された「建築基準法」が施行された年で、この年を境に「耐震基準に適合」しているかどうかの分かれ目となる年です。






この日以前の新築であれば、「旧建築基準法」上の基準で建てられているという事ですので、耐震については、不安が残ります。が、勿論、全ての物件がダメという事ではなく、しっかりと調査を行った結果、「新耐震基準に適合している」と判断されているものもあります。そして、その際は必ず物件資料にその旨が書かれていますので、その点は、しっかり確認いただきたいと思います。







ちなみに、「新耐震基準」に適合していないからといって、絶対に買ってはいけないという事はなく、一定の改修工事を行って耐震性を高める方法もあります。特に、こういった「旧耐震基準」で建てられている建物は、基本的に売買にあたっては、ほとんど「評価」に含まれない事が多いです。








と言う事で、「ほぼタダ」という感じで取引が出来れば、後は改修工事によって付加価値を付け、快適に居住する事も、理論上は可能です。「理論上」と書いたのは、その「改修工事」にかかる費用が、一体いくらかかるのかという事です。








この点は、申し訳ないですがケースバイケースで、建物の状態・規模等により、一概には言えません。実際にやってみないと分からないですし、やってみて「壊した方が良い」となる場合もあります。









と言う事で、昭和５７年以前の住宅は、そういった「リスク」が内在していますので、私は、あまりおススメはしません。









が、そういう物件だからこそ「格安」なモノがあるのも事実ですから、上記のリスクを理解した上で購入するのも、当然「アリ」です。安く買って、最低限の手直しをして住むというのも、それはそれで良い判断の時もあるのです。







ただ大事な事は、「そういったリスクがある」と言う事を「しっかりと」理解しているかどうかです。そしてその為には「物件」だけ見ていても分かりません。「物件資料」と「営業マン」の話をしっかり聞く事が大事なのです。









・・・また取り留めのない話っぽいですね。とにかくこの話、続きます！